房屋面积是最硬指标,却也是最没有外延溢价的指标_上海楼市地图dittojeff

原创 admin  2017-01-25 00:00 

是的,我们有时会提倡大面积低单价,但我们话只讲了一半。

因为面积没有溢价,实实在在,我们至少买了最硬实的指标,至少它跌不动。

如果购买的东西除了面积以外,有学区溢价、有景观溢价、有小区会所的溢价,有毗邻某美食店的溢价,有毗邻音乐学院,艺术学院的溢价。

但这些东西是有可能改变的,所以我们在以守为根基的眼光来看待溢价,则一切溢价皆为浮云,都可能会改变,只有踏踏实实的拿到了面积,才会感觉到踏实:至少那货最硬实,跌不动,不像别的溢价有可能会成为泡影。


老安家那会儿还有个边缘类房产收藏爱好者叫盐帝,他喜欢批量收那些个流动性极差的甚至没有清晰产权的车库啊,地下室啊之类,然后改建出租,也是门手艺,这些个东西如果没有如帝都那么奇葩,过道还能带学区价值的话,确实是没有半毛钱溢价的,人总不会说我就爱住车库吧?但至少这类货,它足够便宜,它跌不动。

但话说回来,我们如果以攻的心态呢,不要去守,我们不是拿了一堆面积将来卖给车库居住者的,而是卖给散发着光芒的人群的,那就完全是另外一种世界了。我们甚至可以把守的心态直接打翻在地,你不承认溢价的价值?那或许是你缺乏给溢价估值的能力吧。

我们说一个15平米或20平米的房子,其居住魅力恒小于150平米么?未必的。

我们来看两张图

你喜欢住哪个?上面一张装修也没多好,但看着怎么那么让人想住呢?

原因很简单,这个面积虽小,但它的外部溢价太大了。

而下面这个面积虽大,但除了面积实在无法有溢价。

用现在流行的调侃来说:我买的难道是假面积么?

(如果说装修也好的极小面积,那就更为梦幻了。)

(图摘自《这些人的蜗居统统不到20平米.....》一文)

其实假面积、假绿地从某种意义上是存在的。

我们举两个例子,很多别墅有三四层之多,一二三楼还带个四楼的阁楼,阁楼层高还不小,于是爱面积的国人往往不甘心于将其定位为储藏室,改造成房间,但其实那就是个心里安慰,就是个假房间,最终无一例外还是堆东西用的。

再来说说绿地,浦东联洋有A,B两个相邻的楼盘就很有意思,两个小区都有规模不小的绿化,然而A小区的阿姨就会习惯得领着小孩到B小区的中心绿地玩耍,既然绿化规模都不小,为何A小区的绿化就不受欢迎呢?难道那是假绿化么?是物业不精心维护么?不是,这和是否精心维护没有关系。

因为A小区容积率比较高,所有的绿化都晒不到阳光,甚至抬头一看还觉得有高空坠物的心理压力,而B小区的中央则无比空旷,容积率又低,阳光满地,你在小区中央绿地,头顶也不存在高空坠物的心理压力。

所以相对于B小区的绿化,A小区的绿化简直就是假绿化。

如果面积不具备外部溢价性,仅仅只有面积可以做估值参考,那么我们把上面两张宜居小屋改一下,去除外部性溢价,看看结果。

                                                           (图A)

                                                         (图B)

面积未变,为何居住感受却天壤之别,因为面积的外部性溢价优势被完全剥夺了。从图A来看,我之前的说法也是成立的,装修确实并没有多好,仅仅是外部性溢价太牛了才会让你觉得小面积也有居住冲动。


所以那些所谓的7平米的超级房屋设计其实是伪命题,首先在层高上它就是拓展了的,其次你只有放在空旷的地方,有极大的价值外延才能有可接受的居住感受,否则真的嵌在楼里面,剥夺大部分的外延,那住进去的感受会是恶劣的。

              (7平米房屋设计)

其实还有比7平米更小的居住方案的,下图。

这么小却好想住是吧,正因为它有无限的外部空间溢价。

我以前常拿四季雅苑做反面教材的,因为当初一手房开的价格离谱以至于如今涨幅极小,错在开价。很多年前近3000万一套的价格,相对应的货居然是小双拼(有连接部位,说小独栋有些勉强),你们猜猜其客厅面宽是多少。

8米?没有的,6米?没有的,4.8米!  4.8米的客厅面宽,这在公寓中都是比较乏善可陈的,何况是别墅。

但我们再来说说是什么亮点抓住了土豪的眼球呢?总有亮点吧。

这土豪就是我身边的一老板朋友,当年最赚的时候,几千万一年的收入,可谓购买力自由,完全是想买哪里买哪里的节奏,从来全款支付。当时他就看上了四季雅苑,全款买了两套。朋友们去他的狭小客厅聚会的时候偶尔也会问,你当时怎么没去买隔壁的御翠园大独栋,确实以他的实力,当时是可以买御翠园的。他的回答是,他更喜欢四季雅苑的环境。他当时就想买一环境与地段都不错的。

我们来看一下四季雅苑的小区平面图。

该楼盘,虽然当年价格开得比较坑,建筑本身尺度造得太小,但小区中心会所留了块小公园,这倒是良心之作。所以这些小尺度的别墅在拥有了外部性溢价之后,居然远在当年以近3000万的价格确实还吸引到了土豪的目光与热情。

大面积低单价流,因为是我们所较为推崇的流派,所以一度也是成为潮流,然而凡事皆有边际,当你跨过了一个临界点的时候,真理也会走向缺失。我们认可面积是终极奥义,最硬实的因素,况且在银行信贷方面往往可以受到某种优待,但是在溢价方面,面积这个因素却是很少能榨出油水来。

和许多事物一样,房价的估值同样是一个系列的,面积仅仅在无溢价的战场有着无可比拟的力量优势,它体现的力量至少来自于分隔后的群租收益。

房屋面积是最硬指标,却也是最缺乏溢价外延的指标,我们崇尚大面积低单价,但是这事并不绝对。

房屋品鉴的能力尚未普及,电视台最该开的不是古董鉴宝节目,也不是一手房广告节目,而是实实在在的房屋品鉴节目。

                                                    END.

附:忙,就先不排版了,昨天写的文章有人觉得不懂,其实是有断层,我至少删减了有1000多字,但也是忙,不想再补这个断层。按照上篇的文章随机数指向,刚才我1:15分截屏的数据,昨天的这篇文章,是5055阅读数,倒过来550为随机数,后台看了下点赞数据只有3页没有第五页,则从第一页数5个间隔,则我看到的是"天宇”这个ID。认识一下吧。另昨天已有幸添加到了AV君的微信,感谢他一贯的精彩评论。


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