[房产]并不存在凤变冰式周转流_上海楼市地图dittojeff

原创 admin  2017-02-03 00:00 

房产投资的流派中,存在凤变冰

房产投资的流派中,存在周转流

但凤变冰是凤变冰,周转流是周转流

房产投资的流派中并不存在凤变冰式周转流。

闲扯了几篇,今天更新一篇房产的,毕竟这是一个房产类的公众号。

其实,凤变冰、民宿流、法租流,都有着相同的基础理念。

基础理念就是:为迎合高租金支付者的口味而将房屋进行风格美化的过程。

说白点就是:装修成老外及追求逼格人士喜好的风格,然后让他们掏钱支付较高的租金。

可见其本意是压榨出高租金为目的的。

租金是房产的衍生价值,是房产自带的回血属性,如果精力够的话,还是值得做优化的。

从前,魔都的高租金基本无一例外会涉外,涉外租赁曾经是一个完全独立的渠道。(如今,则土豪中也不乏一些愿意支付高租金的人士。)

并不是每个板块都有涉外租赁的氛围的,而原法租界就是一个典型的涉外租赁扎堆的区域,所以也就有了法租流的说法,其他区域也有固定的区域,甚至远至南汇青浦的一些高端小区内也有涉外氛围,但宝山是没有的,即便顾村也算有个大的公园,还有个美兰湖绿地,但并没有涉外租赁的氛围。

我们再来说说周转流,周转流顾名思义,就是崇尚周转,崇尚的是速度。

周转流的极限其实就是俗称的ABC单。

对于周转流来说买入后最好是什么时候卖出呢,半年后?三个月后?不,最好是下周,最好是明天就能卖出。只要能够快得逮到那个接盘侠,哪怕运气好到下周或明天就撞到,那就卖喽,有什么好可惜的。

所以周转流和凤变冰流是有内在矛盾的,因为凤变冰想变得漂亮是需要时间的,而周转流的极致是ABC单,最好明天就卖掉。所以在你下决心敲成毛坯敲成工地的那一刻,其实你已经脱离了周转流崇尚速度的核心要义。

装修数月,本来很好卖的市场因为新政出台突然不好卖了,那么你为了更好卖而去做变冰的动作等于就白做了,最好卖的因素是装修与美化么?不,最好卖的永远是市场淡旺季本身。永远是时机。我在2016年市场最火爆的时段抛掉了套老公房,当时还发帖说既然卖房的房东那么拽,那也挂一小套卖卖享受享受这种待遇。那天和BB吃饭时也聊到,说我抛的这套时间点掐得是真准。如果当时按照凤变冰的逻辑,那岂不是应该把租客赶走,然后花时间花功夫变冰一下再出手卖?而我并没有这样做,直接给租客发了个红包,让他积极配合看房。结果就找到了那位特诚意的买家,还且创了小区的历史单价。

所以凤变冰有时会错过卖出的时间窗口或是延误卖出的节奏。

这其实就不是周转流的初衷了,周转流的初衷是挖掘一个买入即赚的笋价,然后赚差价卖出,由于周期较短,税费成本高,(ABC单可以把这一块也省了)所以通常是选择能做成普通住宅的房子做周转流的(使用权房也是一个分支)。这也就是为什么大的标地我们崇尚长持,不主张做周转流的原因。

所以就如我之前所说的,凤变冰是存在的,那其实是为了优化租金而存在的。

事实上当你凤变冰足够成功,租金足够优化,你往往就舍不得去卖出这样生蛋能力强的鸡。所以也就不存在周转一说了。

而周转流也是存在的,挖个笋立刻套现再去挖其他笋,每票赚得有限,但周转次数多了利润也还行,对于练手也是有些好处的。

凤变冰式的周转流是不存在的,凤变冰是有成本的,时间成本装修成本,这些加上去你其实所赚很有限。

我们举个例子你就更容易理解了,比如一套市场价250万的急卖的老公房,你运气好,230万就买到了,然后你花了时间成本装修成本及精力成本比如15万(或10万),打扮成美妙的冰冰。然后你以265万成功卖出,你觉得这是凤变冰的力量,扣除成本后成功赚了近二十万。

但其实在周转流眼里你真心不用整那么复杂,直接250万卖掉,也是赚近二十万。你不要觉得变得漂亮会更好卖,变漂亮了是好卖的因素,但其实便宜15万,同样是好卖的因素。换句话说,不漂亮是难卖,但贵了不也一样难卖么。

所以周转流是不适用凤变冰的,凤变普通就可以了。

凤变普通的意思就是,基本不花大的成本与精力去做美化。

主要就两个分支,一个是家具全撤空,房子显大,另一个则是软装或家具之类的搭配,家具用的存货(房子一多家具存货必然也会多),总之不花额外的成本的前提下做适当的美化。

(那么有没有专业人士真的也做过凤变冰式周转流呢?有的,那其实就是种纯忽悠。

从前的某一天我在某片区扫房,中介给我看了一套房子的照片说顺道可以看看。我一看装修风格倒是专业的,直接符合涉外的风格。然而去现场一看我就懂了,照片PS程度非常高。现场细节根本经不起推敲,用料、施工之粗糙不说,连空调都没装,整一个看上去很美的套路式装修。我闻到了对手的专业气息然而没有闻到对手的专业诚意,这一套显然不是为了拔高租金而装修的,是纯为了显得有风格而装修的,属于纯忽悠式装修。)

综上所述,周转流去做凤变冰那是拿高射炮打蚊子,没有这必要,周转流是周转流,凤变冰是凤变冰,追求的目的并不相同。下课。

                         END.

               dittojeff的思想世界

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