别碰,这房子一买永套!_上海楼市地图dittojeff

原创 admin  2017-04-15 00:00 

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后台一直有网友留言要我写为什么重庆是坑,别想了,这个话题根本就没打算展开写。


这个道理就好比,即便不看好西安,但西安是垃圾这样的话我绝对说不出口。就好比,不看好福州,但福州是垃圾这样的话我绝对说不出口。

为什么,因为西安是圈内某挚友的故乡,福州是圈内某挚友的根据地,

随着人脉的扩张,渐渐得各地都有朋友,甚至挚友。

有些话就没办法讲了,讲了伤感情,最多你问我问题时,我一句带过而已。

其实,后台有不少合作方留言希望与我合作,我都否了,因为有些我自己的原则从来会坚持,我可以考虑挚友情面不说是垃圾,但你要让我昧着良心说有投资前景,那我也断然说不出口,哪怕你带着十足的合作诚意,虽然我也认同“小孩才讲对错,成人只谈利弊”但我想永葆我内心的某种坚持。

有一天圈内大v挚友写了一篇重庆卷(上)亮出了这样一个论调:“二三线全错:内地“一二手”市场严重割裂。二手房呈现恶劣的“有价无市”状态。贷款估值也很不友好。你真的进入实战,二三线城市损耗非常厉害。远远赚不到理想中的升幅。但重庆是the special one,因为重庆具备独一无二的战争期地形优势。”至此,出于革命情谊,我绝口不提重庆,只是回答问题时会偶尔带句我内心真实的观点。

节选一段《下一站·重庆(上)》:

对于二线城市,你有几个选择;
1)长三角城市群(15个)
2)环沪,环京,临深
3)中部郑州、武汉、长沙
4)西部成都、西安

哪怕你不考虑东北,西北等很“冷”门的城市。也不考虑昆明,南宁等边境上的城市。也不考虑厦门,青岛,大连这三颗副省级明珠。

仅仅是在中部,我们就有郑武长三个城市,西部至少还有重成西昆四个城市。
请问你该选哪一个。

答案丝毫不出人意外:“以上全错”。
当然是一个也不选。

但随着人脉圈的扩大,现在情况变了,圈子里最新的风向几乎是:以上全对!几乎都可以选!是啊,有时我想想自己也别拗内心的那个理了,南通有美女朋友,长沙、西安是挚友故乡,武汉能结识朋友,嘉善也有粉丝,说全对多好,不得罪人,没准还能有合作方找来。

因为对于“买”我们能提供N种达成方案,只要你执行力够就能达成,但对于“卖”这件事,我们虽然也能提供方案,但成不成恐怕就不是执行力够不够就能达成的了。所以,如果对于一个城市,你要说能买,整个城市的人都愿意来听你讲述买之道,然而你如果丢一句答案是:别碰,有的话卖掉!那这一整个城市的好人缘恐怕就丢了。

我们来看看最典型的网友与地图的问答。

网友A:地图,嘉善能买么?

我:别碰,一买永套

网友A:为什么,嘉善不是说会规划得很好嘛

我:不建议

网友A:没有房票了,所以才去看那里,价格很便宜1.5万单价,不能入么?

我:不能入

网友A:可是那里二手房已经挂到1.7万了

我:挂1.7万,卖不掉又有什么实质意义呢?

网友A:可是我总不见得把钱放手里坐等贬值吧?

我:。。。

有时我真想昧着良心说句:嘉善不错,你买吧。非但不会掉粉,没准还能吸引来一帮手里有钱却无处可投的焦虑者及热情的合作方:

“哇,地图说嘉善值得投,地图你赶紧说说嘉善哪个区更值得投?”

“地图,我是嘉善楼盘销售小芳,麻烦你给推个二维码,定重谢。”

“地图,我是嘉善当地的,已经有一套自住,请问如何启动买第二套,我们跟着你干!”

“地图,我是嘉善炒房帮帮帮团队,能否合作?”

我:“怎么合作?”

”我在你公众号留言栏里挂一句:吴晓波懂投资房子么?你就顺势回答,不错,但比起嘉善炒房帮帮帮团队,那简直就是渣”

我:“这样就能帮到你了?这容易”

“对啊,这样就帮了大忙了,必谢!”

这种盛况式的画面我也想过,但我最终还是把内心真实的答案回答了网友:别碰,一买永套!

今天本想如之前一样把以下的敏感篇幅发在圈内,但考虑到此篇以下内容与以上有极大连贯性,为不破坏阅读的连贯性,这回全文放送一次。

                         副标题:《开发商的套路》

我们知道在很多个城市,一手房市场与二手房市场是完全割裂的。不少城市和区域一手房涨上天但二手房不体现,而卖出时又肯定是二手房。

形成的真实缘由,从未曾有人说全,是的,所以知识这东西,只要你学校学得到,百度上百度得到,那价值就有限,今天,我就彻底的摊开讲一讲包括了开发商的一手房预设的坑。

第一,大家都知道处房情节,国人买房的节点一般选要结婚,如同处女情结一样,象征着新婚的新房是国人的诉求点,所以在一些新婚需求的住房群体中甚至非一手房不看的。

第二,原始股情节,国人喜欢炒股的历史悠久于买房,而在股票市场有打新不败的神话与传统。如果在股票不算好的光景,你遇到个股票爱好者,问他近况,他一定会回复你,还不错,最近打打新股喽。他这句话的言下之意就是,好的的光景他发财,差的光景打新股至少是不败神话。所以在以往甚至如果说有人说他申购到了原始股,则等同于对人说 :我要赚钱了。因为打新不败,原始股,买到就是赚到。

我有个土豪朋友,也很喜欢投房,但他的投资效率真是没法看。

他喜欢买一手CEO盘,就是那种开盘5年后只涨了10%的那种货色。

然而他从不怀疑自己的投资逻辑,他认为他拿捏住了类似股市的不败逻辑,打新不败,他说他从不眼红别人的涨幅,他只认定必赚就好,既然多年来买新盘从未亏过,那这就是他的必胜秘籍。其实说穿了就是他深深的原始股情节。

第三点最重要也最敏感,来说说开发商,一手房营销,充满了预设的坑。

我们不妨就拿嘉善来举例。

看看嘉善的开发商是如何卖一手房的。

  1. 先把一个鸟不拉屎地方吸引成万众瞩目,不管你买不买,先记得把目光吸引过来。怎么吸引,蹭热点,各地楼市打压降温之下,怎么做吸引?

    对,@安很火,好,直接弄出个概念,打造浙江版的@安!

  2. 概念股化,你们去看,所有的一手房都会主打一个概念,这和炒股的概念股是一个逻辑,他们一定会弄出一个概念,让你觉得这次的这个房子与以往你所有认知中的房子都是不同的,是非同凡响的,划时代的,是房产新纪元的,而且看都不用看,必有所谓原生态郊野湖泊!

  3. 涨价机制,名额限制机制,这也是被开发商屡试不爽的模式。

    我们知道一个盘,开发商通常会开一期两期三期四期甚至五期。

    但有没有人想过其背后的逻辑,难道是因为开发商没有实力与人手五期同时建造么?即便工程大,有先后,但中国市场是有期房制度的,你完全可以五期一起销售,最多言明交房时间会晚一些。然而开发商必然不会同时卖,

    即便第一期都会分几个批次来开,比如三个批次。

    那么这是为什么呢?这就开发商的涨价机制与名额限制机制。

    大家有没有看过电视购物?解说员每天都重复着说:最后三件货最后三件货,卖完就没了。最后三十秒最后三十秒,抢不到就错过了。这个运用到的是名额限制机制。

    你说一个大型的盘,有一到五期的海量房源,比如总共2000套,

    而初步的需求人群呢是1000个,那如果你五期全开意味着什么?意味着打折打折再打折也卖不掉!因为供需不匹配,供大于求,供应有2000个单元,需求只有1000个单元。同时销售恐怕价格得对折了!

    那么怎么做可以制造供小于求呢?分期销售,因为开发商知道,虽然只有1000个人群,但如果能让这个1000个本打算买一套的人群,买了两套,那也就完成任务了,或者让这1000个买的人群一人介绍一亲戚朋友买,那么2000套也就能销售一空。

    那么好,有了这个思路,开发商就开始了分批限名额涨价机制。

    只有1000个人要这个盘是吧,好,一期开400个名额,让1000个人去抢,二期涨价,再开400个名额,还是1000个人去抢,并扬言三期价格更高

    哎?等等,总共1000个需求,消化掉了400个,应该 还有600个需求,

    怎么,二期涨价的时候,又有1000个需求了?

    很简单啊,一期比如1万单价,二期开到1.2万单价了,一期购入的人必然会各处宣传自己才买两个月,2000一平方就赚到了,这种宣传效应,当然能聚集更多的人群,再者听说三期要开1.4万,一期抢到的人切实感受到抢到房并上涨的甜头,如有能力必然会有冲动再抢,他甚至会觉得一套1万,第二套1.2万,那综合成本也就1.1万,三期要开1.4万,那就瞬间3千单价赚到,一旦抢到,没准第三期他还会抢,而且会和亲戚炫耀,因为自己的果断,几个月就赚到多少多少。全然不顾比其好的多地段的二手房可能也才6000元单价。

    而这些盘的特点在于周边无同类参考物,往往在鸟不拉屎的地方,一旦周边对马路就有两三个二手盘单价只有6000元,开发商提价就无法这样肆无忌惮。所以开发商特别喜欢另辟新区域规模化区域造城也就是这个道理,美其名曰,绿地万科龙湖等一致大开发的新区域难道会不好嘛?其实开发商组团忽悠呢!在一个毫无周边存量的土地上进行营销,是中国式开发商的共同认知,因为他们深深知道只有周边无参考,他才能做这样的庄,才能杜撰出所谓划时代产品的梗。

       这也是为什么如果把一手房房价统计在内,房价充分不显示地段意义,

我们假设把内环和外环作为两个产品,虽然我们如果同样计算二手房项目,会发现内环二手房比外环二手房贵很多。但如果你去拿外环的一手房房价与内环二手房房价直接做比较,你就会发现差异不大,你就会觉得地段是没有意义的。

那是为什么,因为一手房是套路价,忽悠价,既然是 忽悠价,为什么如此热销呢?甚至已卖出的一期确实二手房也挂很贵的价格啊。因为人群被开发商运用的各种手法给套路了,而且一期比一期卖得贵的情况下,二手房东虽然卖不掉也会选择硬扛,你一手三期都开到1.4万了,他会愿意1万单价就卖?不可能,他甚至会加上税收成本挂1.6万,开发商呢确实也会在五期没卖完之前,选择短期性的强势托底,他知道很少有人群会在涨价预期的情况下抛售,所以他等于是控盘的,而如果有零星一两个业主要抛低价的,开发商会选择托盘,托盘的原则是让对方一分不赚,然后继续所谓一手房更名之类卖给另一个买家。

就这样开发商成功在鸟不拉屎的地方能将2000套房源卖给原先只有一千个的需求,每期必然热销场面,每期必然涨价,二手价也一直如有一只隐形之手托着稳如磐石,直到五期全部销售完后迎接业主的结局会是这样的:


恩,也算涨的:七年涨个10%吧!

也就是我一直回答的那句:别碰,一买永套!

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