用南京看中国(下):都绑成这样了 为何还得摇号︱刘德科_德科地产频道

原创 admin  2017-06-01 00:00 

火力太有限了,在千军万马面前。

AM0:00-6:30,Jun.1st,2017

 

文︱刘德科

 

前情回顾:我们以南京来作为案例,回顾此轮楼市调控,并将之分为三个阶段:初期喊话,中期以地方政府为主导,后期以中央为风向。上一篇的结尾是:2016 年 月底,中央火速统一部署全国范围内的调控,收回了调控的指挥枪,但子弹还是让地方政府来装……

 

10th

 

昨天(月 31 日),公证员主持了南京两个楼盘的开盘摇号。这是中国第一次以政府文件形式规定必须由官方公证机构操办的开盘摇号。

 

说来真拗口。此轮调控之下的楼市,就是这么拗口。

 

上海先出了这个措施(月 日)。南京旋即跟进(月 13 日),然后抢在上海之前操办了这样的开盘摇号。或许,从观感来看,当前南京的楼市,还是火过了上海。

 

无论人们是如何调侃、质疑或批评,我们只能说,走到这一步,采用公证开盘摇号,是历经诸种无奈之后的一种最佳选择了。就像现行的高考制度,总是不乏批评,但它仍然是这个国家所能选择的最公平方式。

 

南京有一个流行词——「裸摇率」,就是不找「关系」,不买「号子」,能选到一套房子的概率,是多少。现在的公证开盘摇号,至少可以提升「裸摇率」。

 

此前,在上海要求公证开盘摇号的第二天,我们写过一篇文章:不学上海,就是纵容腐败。

 

但是,直到今天,只有南京跟进。中国只有两座城市:南京和上海。

 

那么多一房难求的城市,都假装没看见。公证开盘摇号,就能破解楼市困局吗。既然不能,那就多一事不如少一事。现在的调控逻辑或许是:控房价比较重要,公平有那么重要吗。

 

11th

 

按过去的经验,调控至今,各个售楼部应该是门可罗雀了。但现在竟然还需要摇号选房,买商品房就像当年买经济适用房,似乎不是购买商品,而是争夺福利。

 

为什么?政府限价。

 

限价的理论推演似乎是成立的:先实施限购,大幅减少购房者数量;同时实施政府限价,这就相当于让楼盘降价,至少是不涨价;这样一来,买房的人变少了,房价也不涨了,楼市应该可以降温吧。

 

但是理论推演遗忘了现实的纰漏:绝大多数的限购,不是一步到位的,而是今天限一寸,明天再限一尺,后天再限一丈;像一扇门,不是啪一声直接关上,而是缓缓、缓缓地关上。

 

这让人紧张。即使调控猛烈,买房却变成了一件越来越有紧迫感的事。今天不买,可能明天就被限掉了。

 

我们来回顾一下南京的限购是如何一步一步让人产生紧迫感——

 

2016 年 月 25 日:南京重启限购,仅限主城八区,不限六合区、高淳区和溧水区;本地家庭限购 套,但仅限新房,不限二手房;外地家庭限购 套(包括新房和二手房),但无需社保或个税证明。

 

2016 年 10 月 日:外地家庭需提供 年社保或个税证明,但硕士学位、中级职称及高级技师资格(无年龄限制),不受此限;本地单身人士限购 

 

2017 年 月 15 日:外地家庭需提供 年社保或个税证明;将二手房也纳入本地家庭的限购范围;将六合区、溧水区、高淳区也纳入限购范围。

 

2017 年 月 :针对「硕士学位、中级职称及高级技师资格无需提供个税或社保证明」,设置年龄门槛——须在 40 周岁以下。

 

2017 年 月 13 :出台限售,新购住房取得产权证不满 年不得转让。

 

在去年 月南京重启限购次日,我们写了一篇文章《挤牙膏式调控:所以,只能继续失控》,当时有这样的预判:「这种留口子的『限购』能让楼市降温吗?恐怕不是『灭火器』,而是『助燃剂』,因为在加剧恐慌心理的同时,又给人留了口子;有口子,楼市行情就只会火爆……」

 

12th

 

为什么地方政府的限购,会是挤牙膏式的?

 

如果房价下跌,最先承压的,是地方政府,然后才是中央政府。房价下跌,行情低靡,土地就卖不出去,或者卖不起价,地方政府的财源就会受限,包括城市建设在内的各种开销就无法顺利施展,譬如地铁、学校、医院等等市政设施只能放慢。

 

地方政府怕一步到位的狠命限购,会让楼市直接跌入冰点,就像上一轮的全国性限购(2011 年),让全国房价基本上都陷入了下跌通道。

 

这一轮,恰好中央给了地方因城施策」的说法,那么地方政府就走一步看一步,而且说起来也很好听,「根据市场变化适时适度出台调控措施」嘛。

 

时间节点是一种很有趣的东西。为什么南京重启限购是在 2016 年 月底,而不是更早或者更迟?

 

事实上,早在 2016 年 月,南京就已经拟定了重启限购政策,但一直捏在手上。你可以查阅一下2016 年 月 22 日《每日经济新闻》的报道,说「从南京官方权威人士获得消息:南京的政策已经箭在弦上,出台时间或将在 月底。」

 

但还是在手上捏了一个多月,直到 月底中央统一部署全国范围的调控,南京才宣布重启限购。不止南京,除北上广深以外的城市,基本如此。

 

更有趣的是,2016 年 月 20 日,央行旗下的《金融时报》发了一篇文章,《地方政府应担负起楼市调控职责》。这文章的意思再明白不过了,楼市如此,问题不在中央部门,而在于地方政府。

 

真的是这样吗?在一个拥有两千多年中央集权传统的国家,让地方政府来担起「因城施策」的责任,这是非常困难的事情。在当前财税体制下,地方政府很难戒掉对「土地财政」的依赖,这就导致他们没法真正做到如中央所愿的那种调控。

 

举一个简单的例子。2016 年 月,为了配合「去库存」,国税总局宣布降低购房契税和营业税(现为增值税);这项刺激政策出台已经一年多时间,至今有效,期间的无数次调控,似乎跟它都没关系。要知道,地方政府是没有权限去调整购房契税和营业税的。

 

再举一个例子。2017 年 月 1 日住建部与国土部联合签发文件,要求地产商拿地需用自有资金(此前上海、南京、广州和佛山这四座城市已出台该规定),但足足两个月过去了,至今没有一座城市加入这个行列。

 

我们不讨论这两个政策的孰是孰非,我们只是想说:第一个例子是地方政府没权限干,第二个例子则是地方政府不太愿意干。


▲2016年9月德科地产频道第一期会员课程第3课的一帧PPT

13th

 

我们再来看一下,在 2016 年 月底中央收回调控指挥枪之后,南京除了不断加码限购,做了哪些事情——

 

◆2016 年 11 月 15 日:南京再次修改拍地规则,地产商拿地须用自有资金

 

◆2016 年 12 月 8 日:南京住建委再表态,将对炒卖房号等行为保持高压态势

 

◆2016 年 12 月 27 日:南京公布「积分落户」政策,将以此取代「购房落户」政策;并宣布自 2017 年 2 月 1 日起实施,在此之前,外地人仍可搭上「购房落户」的末班车。

 

◆2017 年 1 月 16 日:江苏省检察机关向社会通报,名犯罪嫌疑人违法虚开社保缴费证明 558 份,在社会上大肆贩卖,非法获利 400 余万元,严重妨碍南京限购政策执行,破坏当前中央对房地产市场宏观调控政策,检方以涉嫌破坏计算机信息系统罪批捕此 4 人。

 

◆2017 年 3 月 16 日:南京市规划局出台新规,明确要求商办性质项目不能按住宅套型设计。

 

2017 年 月 13 日:南京第 N 次修改拍地规则,当地价到达规定上限后,不再摇号,改为竞拍保障房面积;同时,规定楼盘开盘需进行公证摇号

 

看得出来,南京的调控是很卖力的。但是就像我们在上一篇中所写的那样:「中央收回了调控的指挥枪,但子弹还是让地方政府来装;你怎么能保证,装进去是真的子弹,还是哑弹?」除了最后补了 N 刀之后的限购,除了公证开盘摇号。

 

只是,公证开盘摇号这颗真的子弹,火力太有限了,在千军万马面前。

 

但是,我们还是应该乐观一点:即使哑弹,多少还是有威慑力的。

 

无力,所以才要做出更用力的样子。所以,别以为那些「限」字辈的政策,限购、限售、限贷、限房价、限网签等等,会在中短期内放宽或者退出。什么时候才会退出?等到房地产税出台,或者等到雄安新区形成模式的时候。

 

这是另一个故事了。

 

14th

附录


用南京看中国」之结论

 

◆地产商们的想法就更简单了。本来会被拍得更高的地价,现在只能拍到政府设定的最高限价,那么现在不去拍,更待何时?

 

◆善良的购房者读到的信息是,调控还会更严,那我们再等等,房价该是要降了;聪明的购房者读取的信息则是,现在不买,接下里如果「限贷」升级,那么到时候首付就要更多了,万一再重启限购,那连买的资格都没了,所以得赶紧买,马上,立刻。

 

◆什么时候才不能买?等到中央不仅收回指挥枪,连子弹都要自己装的时候。

 

◆如果「政府指导价」不退场,南京的房价跌不了。房价真的不该涨成现在换个样子,不止南京。

 

◆用行政手段来直接控制市场价格,终究是控不住的;即使表面上控制了,本来该涨的商品如果被迫涨不了,也会在黑市中形成价格补偿机制——这是一切社会一切历史所颠覆不了的规律。

 

◆现在的调控逻辑或许是:控房价比较重要,公平有那么重要吗。

 

◆在一个拥有两千多中央集权传统的国家,让地方政府来担起「因城施策」的责任,这是非常困难的事情。

 

◆这么多调控政策犹如炮弹一般袭来,又宛若花瓣一般飘落。

  

南京之典型性

 

◆南京是本轮调控以来全国第一个以政府文件形式来控制房价涨幅的城市。

 

◆南京是操办了中国第一次以政府文件形式规定必须由官方公证机构介入的开盘摇号。

 

◆以楼市调控严厉程度论,南京是中国第四城:京沪深宁。以调控措施的完整性与密集度论,南京是中国第一城。

 

南京调控措施一览

 

◆针对地产商

限地价︱拍地限价熔断︱拍地限价摇号︱拍地限价竞保障房面积︱拍地需用自有资金︱商办项目不得按住宅套型设计︱一再重申「单次开盘不少于 3 万平米」︱整顿市场秩序︱公证开盘摇号

 

◆针对购房者

限购︱单身人士限购一套︱限售︱限贷︱收紧公积金房贷︱限房价︱限网签︱取消购房落户


用南京看中国」上篇与中篇

上篇:用南京看中国 你看出了什么

中篇:「枪」在中央 「子弹」还在地方

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