楼市的六个小预言︱刘德科_德科地产频道

原创 admin  2017-06-06 00:00 

它存在着制度性的逻辑缺陷

AM2:45,Jun.6th,2017

 

文︱刘德科

 

1st

五六线城市的房价上涨

 

去年八月末,我们在线上课程中专门讲了一下「中国城市房价跟涨谱系」。当时有一个小结论:本轮房价猛涨,以一二线城市领衔的本轮房价猛涨,最终将蔓延到很多县城及百强镇,也就是我们通常讲的五六线城市。

 

还不到一年,当时的这个结论,已经在不少县城或百强镇变成了现实,残酷的现实。


▲2016年8月德科地产频道线上会员课程第二课PPT

 

为什么有这样的「预言」?谁都不是神。但事物的发展,还是有逻辑可寻。其中一个原因,在于更早的另一个「预言」。

 

2nd

管不住的流动资金

 

去年八月初,我们在线上课程中有一个小结论:中央集权体制下,地方政府管不住流动资金(得由衷申明一下,中央集权是个不错的制度,我们国家拥有世界上最悠久的中央集权史)。

 

其实,这个小结论称不上是什么「预言」。更准确的说,这是楼市调控的一个基因缺陷。

 

在这个基因缺陷的作用下,一二线城市楼市被管制了,那么五六线城市当然也就能够分到房价上涨的一杯羹。


▲2016年8月德科地产频道线上会员课程第一课PPT

 

其实,房价很难真正控住,不是只有一个基因缺陷。这些基因归结起来,差不多就是:现行制度事实上是在鼓励你买房。

 

从浅层次看,限购、限贷、限售等等这些政策是在限制你买房;但是从深层次的制度逻辑看,无论是公积金制度还是保障房制度,无论是 18 亿亩耕地红线(这个有点费解需要花上十几分钟才能解释个大概)还是房地产税的缺失,其实都是在鼓励你买房。

▲2017年3月德科地产频道线上会员课程第八课PPT

 

这个逻辑,我们在今年三月份已经详细讲了一遍,在「德科地产频道」第一期会员线上课程第八课。

 

3rd

「因城施策」的悖论

 

所以,在去年九月,我们在线上第三课中得出了一个更猛的小结论:「因城施策」存在悖论。

 

因为地方政府不具备一些关键权力,比如宏观面的银根收紧之权力,比如房地产相关税费调整的权力(地方政府只能调整其中的地税部分)。


▲2017年9月德科地产频道线上会员课程第三课PPT

 

4th

调控政策的消解期

 

去年国庆长假,很多城市在中央的统一部署下「因城施策」,撒花般的政策从不同城市接踵而来。在去年十月的在线上第四课中,我们还有一个更直接的小结论:调控政策只需要一两个月的消化期,此前的疯狂又会卷土重来。

 

大半年前的这个小结论,有一个词不太恰当,不是「消化期」,而是「消解期」。


▲2017年10月德科地产频道线上会员课程第四课PPT

 

5th

调控政策的消解期

 

去年八月末的线上第二课,我们对于城区选择有个小结论:楼市疯狂时,在非一线城市的「三代城」买房,要谨慎,因为概念落地需要时间;一旦潮水退却,可能就会被人看见你是在裸泳。


▲2017年10月德科地产频道线上会员课程第二课PPT

 

什么叫「三代城」?以深圳(曾经的二线城市如今的一线城市)为例,罗湖是「一代城」,福田是「二代城」,前海则是「三代城」。

 

以南京为例,新街口是「一代城」,河西新城是「二代城」,江北新城则是「三代城」。


▲2017年10月德科地产频道线上会员课程第二课PPT

 

如今,去年八月末的那个小结论,已经在南京部分生效了。在其他城市,也会渐渐生效。但是从长远看,二线核心城市的「三代城」也是可以起来的,只是需要时间。

 

6th

什么时候歇手?

 

那么,到底什么时候才能停下来观望?去年十月,我们在线下课程上海场有个小结论:等加息通道打开时……

 

什么叫加息通道打开?不是加一次息,而是连续加两次甚至三次息。那时候,你才要考虑停下来;即使不收手,也要挑得更仔细更体现你的技术含量一些。


▲2017年10月德科地产频道线下会员课程上海场PPT

 

加不加息,不是地方政府说了算,也不是房地产行情冷热说了算。它取决于整个宏观经济面。

 

7th

说明一下

 

我们此前得出的这些小结论,其实称不上是什么「预言」。我们只是更早地发现了一些苗头,然后根据这些苗头对趋势做一些逻辑判断。

 

在中国,房地产市场的变化还是容易判断的。因为,它存在着制度性的逻辑缺陷。

 

你对那些缺陷理解得越深刻,你就越看得明白。

 

骂人是没有用的,只能伤害你自己。


▲2017年10月德科地产频道线下会员课程上海场PPT


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