国家数据:商品房销售增速跌成这样 你慌吗︱刘德科_德科地产频道

原创 admin  2017-06-15 00:00 

所以 别听专家的

PM5:30,Jun.15th,2017

 

文︱刘德科

1st

 

昨天(6 月 14 日),国家统计局照例公布《1-5 月份全国房地产开发投资和销售情况》。

 

我们先来看这条销售增速下滑曲线。


▲图片来源:国家统计局官网

 

1-5 月份的全国商品房销售金额及面积都是增长的,下滑的是增速:以销售额为例,去年同期的增速是 50.7%,今年是 18.6%。

 

下滑得很厉害吧。若按从前的经验,迅速就可以得出结论:楼市不行了。

 

但是现在,恐怕不能。你只要稍谙当前的调控措施就知道,这种下滑,是限网签的结果。简单说,就是地产商的房子已经卖给购房者了,但是要等政府的网签排队。

 

国家统计局只统计已经网签的成交量。所以,自然就下滑得厉害。现在,几乎每个热点城市,都有上百亿的成交金额,在天上飘着,等待网签。

 

为什么网签要排队?为了让房价的数据不涨,现在网签需要精心计算啊。简单说,就是一套单价高的房子,要用 N 套单价低的房子来「中和」一下,这样一座城市当月的平均房价数据才不会上涨。

 

这是个复杂的事情,现在地方政府调控的一个重要工作,就是每天得很认真地算房价,然后再决定让谁可以网签,让谁继续等网签。

 

2nd

 

我们再来看两条曲线。

 

一条是房企购地面积增速曲线,总体趋势还是上扬的。


▲图片来源:国家统计局官网

 

另一条是房地产开发投资增速曲线,总体趋势也是上扬的。


▲图片来源:国家统计局官网

 

这说明什么问题?若按从前的经验,迅速就可以得出结论:虽然目前楼市供需关系紧张,但后续的供应量会跟上,接下来不缺供应量。

 

同样,现在,恐怕也不能迅速得出这样的结论。问题在于,现在很多热点城市的土地出让,动不动就得现房销售,动不动就得自持多少多少比例的房子不能卖,动不动就得配建保障房。这样一来,最近出让的那些地,短期内没法变成可以用来卖的房子。

 

所以,热点城市紧张的供需关系,短期内缓解不了。

 

所以,你说现在房价这么高了,还能买吗?还是那句话,现在不是讨论能不能买的问题,而是能不能买到的问题,特别是在热点城市的热门区域。

 

3rd

 

我们把刚才的那四条曲线放在一起,你会看到一个显著的剪刀差:下滑趋势的销售量增速与上扬趋势的购地量及投资量增速,形成了一个显著的剪刀差。


▲红色线条与蓝色线条形成一个剪刀差。制图:德科地产频道大编辑H

 

这个剪刀差,放在从前,就是楼市要盘整并且下跌的意思。可惜,现在,这种判断,在「限」字当头的调控面前,不成立。

 

4th

 

最后,我们照例来精选一下国家统计局的那些数据,并且做一些计算——

 

◆平均房价:总销售额 43632 亿÷总销售面积 54820 万㎡=平均房价 7959 元/㎡(包括住宅写字楼商铺等)

 

◆平均地价:总购地款 3036 亿÷总购地面积 7580 万㎡=平均地价 4005 元/㎡

 

1-5月份全国平均地价

20171-5

2016年全年

总款

3036亿元

9129亿元

面积

7580万㎡

22025万㎡

单价

4005/

4145/

*根据国家统计局数据整理,土地单价可能未计入容积率因素

 

◆地价房价比:平均地价 4005 元/㎡÷平均房价 7959 元/㎡=地价房价比 50.32%

 

1-5月份全国平均地价与房价比

20171-5

2016年全年

地价

4005/

4145/

房价

7959/

7475/

地价房价比

50.32%

55.5%

*根据国家统计局数据整理,土地单价可能未计入容积率因素

 

◆去库存周期:5 月末总库存量 66018 万㎡÷月均销量 10964 万㎡=去库存周期 6.02个月

 

全国商品房库存走势(2011-2017

年份

月平均销量

万㎡

库存面积

万㎡

去库存周期

今年5月末

10964

66018

6.0个月

2016年末

13112

69539

5.3个月

2015年末

10708

71853

6.7个月

2014年末

10054

62169

6.2个月

2013年末

10879

49295

4.5个月

2012年末

9275

36460

3.9个月

2011年末

9158

27194

3.0个月

*根据国家统计局数据整理

 

◆房贷比例:个人房贷总量 9600 亿÷总销售额 43632 亿=房贷比例 22.0%(反算首付比例为 78%)

 

5th

 

听过那么多道理,却依然过不好这一生。

 

看过那么多数据,却依然买不好一套房。

 

所以,别听专家的。

 

Or by a cyder-press, with patient look,
Thou watchest the last oozings hours by hours.

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