来自房产律师的忠告︱DK书摘_德科地产频道

原创 admin  2017-06-16 00:00 

《千万别说你懂买房》徐斌 著

中信出版集团 2017年6月1日



这是徐斌律师写的购房经,从律师的视角看楼市。书中关于各种购房疑难杂症的法律建议,还是值得一读。但是关于房子本身的问题,虽然有一些部分跟我的观点相左,但是如果把书中提及的问题作为线索,或许进一步启发你的独立思考。

刘德科PM7:45,Jun.16rd,2017



《千万别说你懂买房》作者前言

 

作为房产律师,我写这本书的主要宗旨是让购房者先试着把对方想到最坏,再学着把对方做坏事的路都堵死——可能有些同行、前辈、房地产从业者会略感不适,但是欲行大善之事,必谙大恶之道。把被人想到最「坏」,并不是为了抹黑别人,学习这些知识也不是为了坑害别人,而是为了保护自己。

 

 

如何挑个好中介?

*节选自《千万别说你懂买房》


作者︱徐斌

在北京一年有 15 万到 20 万套的二手房交易,均价四五百万元,中介公司平均收费可以超过 10 万元,算下来就是数百亿元的市场规模。数百亿元是什么概念——今天全中国律师的业务收入之和也就是 500 亿元,全中国电影票房之和也就是 400 多亿元。北京一个城市的二手房交易中介费,就可以碾压两个行业。

 

虽然行业是暴利,但是小中介的生活状况确是很值得同情的,一般早晨 8 点开始上班,晚上 11 点下班算是正常。如果你走在京、沪、广、深的街边,到了晚上车辆稀少、店铺纷纷关门的时候,中介的门店往往灯火通明。有的时候为了促成一单交易,不仅要牺牲少有的休息时间接听客户电话,还要陪客户一直谈判到凌晨两三点钟。

 

买卖交易的过程并不总是和和气气的,房价暴涨暴跌都足以让人神经紧张,难免会有脾气不好的时候,这些脾气往往以冲着中介去的居多,所以无论有错没错,统统都是你的错。有的时候买卖双方彼此知道对方是有主动权的,明明心知肚明,还要装得和和气气。和和气气为什么还有纠纷呢——当然都是中介的错。

 

我让中介带我看房的时候,都会主动给小中介一些红包,对我来说一个红包一两百块,对他们来说则是一天的好心情。不过,我理解他们并不代表我一定会成交,为了成交一次我要劳烦 10 个以上的中介为我服务,大部分都是无偿的,这就是在商言商了!

 

绝大多数人不会买了房立刻在同一个小区再买第二套或者往外卖,所以中介生意没什么回头客。北京一家比较大的中介,有 19000 个员工,每个月招聘 6000 人,但是人数还是非常稳定地保持在 19000,因为每个月同时也有 6000 人离开,因此动态平衡。

 

也就是说,中介向你隐瞒实情的时候,他是没有什么负担和底线的:骗了你这一次,大不了离开这家门店或者离开这家公司。作为消费者,长个心眼儿没什么不对的。

 

有了看好的房子,最好提前开始进行关于中介费的谈判,说白了就是砍价。按照 3% 支付中介费是有点儿贵的,完全可以谈到更低。

 

找我打二手房纠纷官司的客户,一般都要把合同给我看。看二手房买卖合同是挺无聊的一个事情,条款都差不多。我往往一边听客户讲故事一边看合同,100 个人买了 100 套房子,但是上当的流程基本是一样的。

 

中介费在合同的哪里呢?中介费在居间服务合同里。这些合同一般都是中介准备的,买房的时候他会让我们签几次字。

 

第一次签字是在看房的时候,他要你签一个看房确认单。防跳单条款一般都藏在这里面。如果没有买房经验的话,我的建议是尽量不签这个,等到买房之后再签也来得及。至于是不是签了这个他就一定能告赢,或者不签就一定告不赢,并不绝对,但是它会影响概率。

 

第二次签字是你和业主或者你和购房人谈妥了签合同,这个时候中介会拿出一摞合同让你签,其实这最少是两份合同,一份是你们之间的买卖合同,一份是居间服务合同。也有中介会把两个合同合并为一份,弄成一个居间买卖服务合同。

 

这个时候,你签字会决定你的中介费是几个点。记得前面说过中介费里面还有个所谓代书费吗?其实正规的合同是三本,第一本是政府给的买卖合同范本,这个原则上不能改。在有些城市,这个范本必须花钱买,所以都是打印好的。但是因为上面很多空,因此打勾就非常讲究。

 

这个打勾的过程一般都由中介代劳——代书费。为了能让你早一点儿签合同,这些对你来说至关重要的勾往往是怎么简单怎么来,原则上就是加重老实人的义务责任,尽可能缩短交易流程和交易时间,促进成交。但凡是为了尽可能成交,就一定是尽可能不安全。

 

第二本是一个补充协议,可以手写,也可以由中介提供。这个上面可以改前面政府合同里不能改的条款,也会把买卖双方的特别要求写进去,所以特别要紧。

 

第三本就是这个居间服务合同。这里面的讲究也很多。第三次签字是网签、面签、预约登记等,不过就不像前面这两次这么重要了。

 

有的时候,合同履行到一半还要再签补充协议。签合同本身就是一个把双方合意的结果落实到书面的过程,任何时候双方有想法上的改变都可以提出签订补充协议。

 

那么,我们在什么时候针对中介费讨价还价呢?

 

1. 看房前。

2. 看房后、签合同前。

3. 签合同后。

 

答案是:2

 

这个时候讨价还价的秘诀就是:找不同的中介看同一套房子。中介彼此之间竞争很激烈,大家都想垄断房源、垄断客户,但是做不到。中介和中介之间会互相安插钉子、买卖资源。所以你家有的房源,往往我家也有。我们找房子,无非是通过网络找到房子,然后打了某个电话找到某个中介,也可能是自己找了某个中介,而中介介绍了某个房子。

 

看过房子之后,我们就知道这个房子所处的小区,房子的楼层和户型。这个时候你直接去小区物业或者附近的中介,问这个房子的房源有没有。然后你问他中介费怎么收?他可能回答你说国家规定 3%。公司规定收多少,以及什么级别、什么权限收多少之类的。记住,这些都是话术。

 

中介心里也清楚,大家的服务大同小异,优势只在房源上。一旦你说出具体房源位置,中介心里清楚你显然是在别家看过的。他要是不明白这个,你就直接告诉他说自己在别家看过房子了,现在就来谈谈中介费,价格合适就从你这里签,价格不合适就找别家。

 

这种情况下,中介为了拿到单子,一般都会降价。这样转一圈下来,就可以拿到低价——根据自己的谈判能力具体实施,照着 1.5%-2% 努力。

 

 


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1

限购限贷火爆楼市下,买房遇到意外如何处理?

订金交了,业主突然涨价违约怎么办?

买房买到一半发现没有购房资格,如何拿回首付?

……

 

2

买房遇到的质量问题如何维权?

遇到烂尾楼,怎么办?

顶层房屋漏水,无法修复,怎么办?

……

 

3

买房潜在的法律风险问题

为了买房假结婚有什么样的法律风险?

没有产权证或者大面积赠送的房子,有什么法律风险?

Or by a cyder-press, with patient look,
Thou watchest the last oozings hours by hours.

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05︱户型性价比:哪些户型才是硬通货

06︱楼层性价比:不同楼层的价格秘密

07︱怎么挑房企品牌:要买对不同房企的爆款

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