小︱刘德科_德科地产频道

原创 admin  2017-06-22 00:00 

一个小小道理

PM18:30,Jun.22rd,2017


文︱刘德科

前阵子,有场演讲,讲房产品的变革,现场是顾家家居(603816.SH)高管及研发团队——

▲刘德科《中国房地产迭代趋势》PPT第1页

家具是房产的下游产业,他们很关心房产品本身的变革。当然,这些变革,我们购房者更应该关心。


所以,今天把其中一部分拎出来。其中最大的一个变革,是户型面积趋小。


我们先来看户型面积的年代差异——


▲刘德科《中国房地产迭代趋势》PPT第4页


这十几年来,两房户型从 100 多平米缩小到了 75 平米左右。房价越来越高,但是收入追不上房价,所以就只能缩小面积,以控制总价。你可以嫌弃 75 平米太小,但是买一套麻雀虽小的两房户型,总比买不起房子好。


当然,还得说一句逆天的话:在一二线城市,现在买 75 平米两房,还不是最佳选择,因为房价还不够贵,嫌弃 75 平米太小的人还大有人在。只要嫌弃的人多,它就不是最佳选择。


我们再来看户型面积的城级差异——


▲刘德科《中国房地产迭代趋势》PPT第5页

这是今年 5 月份商品房的平均销售面积。从深圳到大理,你会发现户型平均面积差异巨大,还是那个令人不悦的道理:深圳单价绝对值高,大理单价绝对值低。


接下来我们来看一下几个主流面积段的典型户型。这里,我们不太关心户型本身的合理性,我们更关心面积缩小的趋势下,户型大概是什么样子。


这是典型的 90 平米,三房两厅两卫——


▲刘德科《中国房地产迭代趋势》PPT第6页

如果你的城市还没能做到 90 平米三房两卫,那么别急,很快就会出现。


这是典型的 110 平米,四房两厅两卫——


▲刘德科《中国房地产迭代趋势》PPT第7页

当然,110 平米做四房两厅,还是少见,但它反应了房产品面积缩小的趋势。


这是典型的 170 平米,五房两厅三卫——


▲刘德科《中国房地产迭代趋势》PPT第8页


放在从前,五房户型至少是 220 平米。170 平米当然比 220 平米要狭窄,但不是同倍率缩小,因为现在的户型设计比过去更精细,面积浪费更少。所以,现在虽然单价上涨了,但是户型设计更合理了,也算是对高房价的一种小小补偿。


刚才说的都是高层住宅,现在我们来看排屋和别墅的户型面积变革。


这是当前的典型排屋户型,137 平米,四房两厅三卫——


▲刘德科《中国房地产迭代趋势》PPT第9页


放在从前,这么小的面积做排屋,是不可想象的。但现在地产商是挖空心思做小排屋——对于购房者来说可以控制总价,对于地产商来说可以创造更高的单价溢价率。


这是当前的典型别墅户型,183 平米,四房两厅三卫——


▲刘德科《中国房地产迭代趋势》PPT第10页

这个别墅户型,出自著名的蓝城·桃李春风,183 平米差不多是这个楼盘中最大的一个户型了。所以,你会发现,过去的那种大别墅做法,动辄三四百平米甚至五六百平米,已经过时了——除了极少数超级高端的别墅区,大别墅才有意义。


或许你会说,我们列的这些户型,都是一二线城市,并且是房地产比较发达的一二线城市才有,但是别急,它们会向三四线甚至五六线城市蔓延,不管是高层住宅还是排屋别墅,基本上都会是这个趋势。


几年前,吴晓波同志提出了「新四化」,最后一条是「一切流行都将城乡一体化」,他举例说,甘肃县城里的一个少年跟上海的少年,可以同一时间买到最新款的名牌运动鞋,这在过去是不可能的。


房产品比快销品要慢一拍。现在,房产品的「一切流行都将城乡一体化」终于萌发了一点苗头。为什么现在四五线城市的地价拍得这么高?其中一个隐形的原因是,一些房企把一二线城市的最新一代房产品带到了四五线城市,单价可以卖得更贵,但总价未必贵多少。


▲刘德科《中国房地产迭代趋势》PPT第11页


今天就讲这么个小小道理,你一定懂,但是买房的时候未必会那么在意。


得在意。


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