2017年上海楼市年数据出炉,成交量腰斩,房价跌回2016年,地产新时代到来

原创 admin  2018-01-01 16:01 

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前言:大时代背景

2017年是大国反思的一年

中国正在由大国走向超级大国

2010年中国经济总量刚刚超过日本,仅6年后就成为它的2.4倍

越成长,越烦恼

对于一个庞然大物而言,平衡和稳定就愈发重要

是让一线城市继续烈火烹油地发展

还是保证二三线城市能雨露均沾?

是让某些行业吸收更多社会资源膨胀发展

还是再给制造业机会凤凰涅槃

2017年上半年两个行业龙头企业财报

华为净利润:311亿元   同比增长5.7%  

恒大净利润:231亿元   同比增长224%  

华为员工:18w人

恒大员工:4.5w人

18w人制造业渐渐敌不过4.5w人的房地产

到底是国家的好事还是坏事?



2017年这个大国终于给出了答案

对过去20年的房地产市场模式进行了不一样的革新



今年第1个不一样

准确地说2017年的调控目标不是稳,而是降

看价前先看量

2007年-2017年二手成交套数

2017年二手房成交套数14.8w

较去年腰斩

随之而来就是降价

2017年1026恒星小区指数

虽然上海平均每月有4495个小区成交  

但,只有1026个小区是每个月保持着成交记录

这1026个小区

虽然是上海小区数的8.4%

虽然是每个月成交小区数的23%

但它们所带来的成交房源占了上海的44%

它们就是上海二手交易的基本面

也是最大公约数

“恒星小区”价格指数代表了上海二手大盘走向

1026个小区的价格统计数据来源:相关小区的链家网挂牌中位数

2017年收盘价格已经回到一年前。。。

没有2017年一手楼盘的砸盘

就没有真正的二手房降价

17年3月,3个新盘入市,拉开了本年的价格砸盘序幕

市场预期8w的万科翡翠公园6w价格入市

市场预期4.6w的中冶盘古馨苑4.1w价格入市

市场预期3.3w的保利铃兰公馆2.9w价格入市

这似投下3颗炸弹

看例子

中冶盘古馨苑周边最近的宝地绿洲城

挂牌收盘价被炸掉了11%

当然也有毫不畏惧的

比如万科翡翠公园所在的张江地区

同样是一手砸盘,不同地区表现存在差异

因为近3年住宅投资方向变化

让部分地区变得脆弱起来

07年-17年各区县成交占比

注:标注区县名称区域为成交占比最大年份

松江、青浦、浦东、金山、嘉定、奉贤等地区成交占比这三年放大

这3年的成交重心已彻底转移到上海主城区外

但是出来混总是要还的

这里的二手房将会在2018年进一步盘整

基于以上理由,结合近期房价监测

我们给上海各板块做了2018年二手价格研判

所以2017年的调控和往年不一样

完全冲着降房价目标去的


而第2个不一样是

一手房的租售政策革命性变化

2007年-2017年一手成交套数

2017年一手房成交套数5.2w

因为众所周知的原因,

今年一手房为11年里最低量

so

今年一手房占一二手住宅总成交1/4

和以往调控年不一样,成交量虽少,但红盘依旧满屏,所谓红盘是指开盘期去化超过70%的项目

注:此统计为开盘期签约率统计

2017年红盘预证75张,占比60%

限价让红盘过半,也为2017年购房带来了全新体验

1)买一手房住宅就像股票打新股

2)一手房一拿证,周边二手就被套

随着下半年有关部门审核环节增多

2018年的发证节奏愈加放缓

2017年的发证情况

2018年预售证恐难破100



还有一个租售政策革命性变化

租赁住房横空出世

今年推出了:23块地、150万㎡建面、超3万套的租赁住宅

 2017年租赁住宅用地一览

上述土地

如果按照正常市场招拍挂,

市值超过:800亿元

(内中环地按照67000元/平米计算

中外环地按照53000元/平米计算

外郊环地按照33000元/平米计算

郊环以外地按照23000元/平米计算)

而现在以租赁住宅土地拍卖,

总金额仅:122亿元

而今年拍卖的上海商品住宅土地总金额才838亿元

也就是说政府放弃了近似1年的土地收入来做租赁住宅

so

政府在租售并举的力度空前的

尽管,2017年我们感觉已经很迅猛了

但根据十三五70万套租赁住宅规划

未来租赁土地还会来得更猛烈

直接影响

未来3年

1)中环以内商品住宅土地将无比稀缺

2)为了平衡土地收入,郊环的商品住宅土地将大量上市,郊环一带住宅市场继续血流漂杵

编者有话要说:

用“调控跌停,放松暴涨”的线性思维来判断楼市的现在和未来恐怕不再是明智的

因为国家最终选择了“华为”而不是“恒大”。

国家的发展和复兴,产业的升级和转型更加依赖华为这种企业

所以有了调控来遏制社会资源对地产行业过多的正向激励,有了支持产业发展,降低企业成本的租赁用地

只有城市发展有了持续的原生动力,才能让房地产真正健康稳定发展

上海未来肯定不是香港,而只会是上海自己

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