这个均价2.7w预售证的新盘 是真便宜?还是假便宜

原创 admin  2018-01-10 00:00 

1月6日上海又多了一张不同以往的预售许可证

发证地是鲜有新房出售的长兴岛,ZF 引导后的预证均价是27000

因为是在长兴岛,所以大家对它的价格有不同的认知

有人认为:太便宜了

所以双休日风雨中就去抢了

有人则认为:郊环的岛上,这怎么就便宜呢?

是啊,它怎么就是便宜呢?

我们从4个方面来理解这个项目


1、城市占位


地铁崇明线开通后,长兴岛将彻底融入金桥城市副中心的辐射范围

板块的城市占位发生质的变化

这种变化并未体现在房价上


根据2035年规划

金桥、张江、吴淞、莘庄成为了上海新城市副中心

对应金桥城市副中心长兴岛比较其他地区,体现了巨大的价值洼地效应

可以看到,想要住在各个新兴城市副中心,至少是5万+的购房成本

而住在新兴城市副中心的辐射板块

除了长兴岛的2.7万/平,其他都是3万+的购房成本

如果结合时间来看,如果同样是100平的房屋:

住在长兴岛,你每分钟的价差值相当于94286

住在临港新城,你每分钟的价差值相当于71930

住在西渡,你每分钟的价差值相当于60000

住在徐行,你每分钟的价差值相当于45455

不但是对外部

在内部区域比较上,这种价格也是无法抗拒的

一样是到金桥约30分钟车程的板块

向北最远至外高桥板块

向东最远至川沙板块

向南最远至周浦板块

那么以各自板块内的优质房源作比较,同样100㎡的房屋

住在长兴岛,每分钟的价差值相当于21万

住在外高桥,每分钟的价差值相当于17万

住在川沙,每分钟的价差值相当于13万

住在周浦,每分钟的价差值相当于13万

总结一下

城市副中心30-40分钟车程的新盘基本3w+

而长兴岛通上轨交以后

做到约30分钟进入金桥副中心

so

大城小院27000从地区占位上已充满魅力



2、资源站位

难能可贵的是大城小院这种价差并不是靠牺牲居住便利性换的得

下图是上海全市生活便利程度的可视化地图

通过高德地图99万条数据

综合考量了衣食住行到教育、娱乐等等的城市资源

图中红色越深代表了城市资源越完善

我们将与泰禾·大城小院相近价位的项目标在了这张可视化地图上


均价2w-3w新盘所在区域城市资源分布图  

我们可以明显的看到,泰禾·大城小院所在的长兴岛板块处于颜色最深处

说明项目所在的核心区域城市资源相当完善

这些城市资源具体都有哪些呢?

▼崇明区长兴人民医院施工效果图

医院项目建筑面积约36800平方米,基建工程总投资约3.2亿元,市、区财政投资9:1,总用地面积约34889平方米(约52.3亩)。崇明区长兴人民医院在筹建过程中得到了市、区政府,各级主管部门的大力支持,目前该项目已列为市重大工程,于2017年12月份开工建设,预计2019年底竣工。

并且40w㎡的泰禾·大城小院还会

自建约5560㎡商业中心

涵盖商业、餐饮、购物、娱乐等多种业态

并且项目还自带双会所

内部拥有恒温泳池、健身房、SPA、咖啡吧、亲子儿童游乐区等丰富设施


不止如此

远郊项目的价值提升,最重要的就是要有轨道交通


而除了泰禾·大城小院

相近价位的项目所处的板块

都没有通轨道交通的计划,甚至连规划都没有


3、总价站位


泰禾此次推出的产品主要分为两种:

院子别墅:约120-180平米毛坯

高层公寓

99平的三房

253万起

253万这个总价意味着什么?

上海新房,只要总价300W以内

其实都很好卖


上海的新房存量36126套

总价300W以内的496套

只有1.3%的占比

如此稀缺,难怪好卖

因为太稀缺,所以很好卖

大城小院单价和总价一样美丽


4、产品站位

2016年泰禾在长兴岛以15000元/㎡楼板价拍得土地

高地价下,他们对该项目给予极高的期望值

所以在产品设计和打造上付出了极大的心血

比如这个泰禾·大城小院的99㎡3房2厅2卫户型

最大的特点就是

在有限的面积中将空间感做的非常好

先来直观的看一下这个户型


泰禾·大城小院  99㎡ 三房两厅两卫

现在一般的3房主流产品要么就是90㎡左右的3房2厅1卫

要么就是110-120㎡左右的3房2厅2卫产品

这两者实际上都有着各自的缺憾:

前者为了挤压空间而不得不放弃了功能上的完善

而后者往往又面临面积偏大,难于与4房产品竞争的问题

市面上也有一些开发商尝试去做一些对这两者取长补短的产品

然而真正设计出的产品却往往并不能取长去短,给人以过于局促的感受

归根结底还是在空间的把控上做得不够充分

要在有限的空间中做出足够的空间感

必须要将最大的尺度留给对于空间感最为敏感的功能间

泰禾·大城小院在这一点上就做得非常到位

产品在99㎡的限制下

不仅简单的做到了3房2厅2卫的功能,以及3开间朝南的舒适度要求

最大的亮点在于:

在人们对于空间最敏感的客厅、主卧功能上泰禾做到了极致的空间感

整个客餐厅的面积达到接近30㎡,主卧面积达到接近25㎡

并且所有的功能间都非常方正,能够实实在在的有效利用

这完完全全就是120㎡户型的配置

除此之外,户型还设计了大量阳台和凸窗空间

为客户实际的使用增加了实打实的空间


泰禾·大城小院在99㎡的面积中构造了120㎡的空间感受

填补了市面上3房产品要么功能缺失,要么面积偏大的遗憾

是近两年市场上难得一见的好产品之一



简单总结一下

从城市站位来看

项目所在的长兴岛是性价比非常高的城市副中心辐射板块

从资源站位来看

项目所在的长兴岛核心区域是城市资源相当完善的区域

从总价站位来看

项目不到300万的总价段是全市稀缺产品


从产品站位来看

泰禾大城小院99㎡的3房2厅2卫产品是当前市场上难得一见的优质产品


用27000金山的价格

享受金桥90000的CBD便利

最后呼吸比80000新江湾还好的空气




最后我们来欣赏一下项目的实景

 

泰禾的新中式建筑,自由一套完整的逻辑,从实景感受会非常有感染力。

从大门进入,规划了6层空间,庄重的仪式感。

 

一进院的入口大门自然是院子系产品的标志,

里面全部纯铜+汉白玉包裹,纯手工雕刻而成。

 

大门的龙型纯铜雕饰

一进院叫做松风梦月,景观主轴特选全冠移植的日本罗汉松、置石、灰沙、枯山水演绎岛居文化。

 

 二进院叫做长江万里,这里的照壁是匠人手工锻造铜艺照壁,

截取自名画《长江万里图》。

 

三进院海岳开襟是借鉴皇家园林命名规制,

而最大的亮点就是这个纯天然山水纹理石材。

 

 

后面几层的景观中,大城小院用了两园三街十坊二十巷的理念,也是属于层层递进、各有不同。

 

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