这是今年上海楼盘的性价比之王

原创 admin  2018-01-12 16:00 


讲实话,现在很多房地产的术语都被用坏掉了,什么楼王、地王、高端、精品,几乎没个词都失去了本来的意思


同样的性价比也是如此


不是简单的便宜的项目就可以称之为性价比,也不是看位置就可以判断一个项目性价比高不高


性价比本质上是综合了多样元素之后的叠加,让你每一分投入都物有所值的产品,才能称之为性价比


剖析性价比,必须要从多个维度上分析才更加真实,这本身就是一门非常科学的买房艺术,购房者与项目之间,项目不同维度条件的综合,仔细梳理之后做出的决定投入产出比最高,那大概可以称之为一个性价比比较高的项目


今天和大家聊的,大概是到目前为止,今年我看过的性价比比较不错的项目

来自象屿上海年华


和大家说说我看到的几个角度



1、项目本身区位要尽可能占据现在和未来的两重红利


地段价值分两种,一种是当下呈现很好,一个是未来潜力很大,这两种模式各有各的好处,哪种增值最快其实谁也说不清楚,但是从性价比来说,最好的是可以兼顾这两块共同的利益


看未来毫无疑问就是看发展方向,而上海本质上其实是有发展方向“习惯”的

 

上海房地产的单价分布,伴随着一手项目越来越少,环线的价格也越来越趋同,所以同一个环线上,你买在城市发展主流方向,那么你就获取了第一层地段上的性价比


所以来看过去的发展习惯

首先象屿项目位于位于上海南向区位


这本身就是一条核心的发展主轴


南向本质上是上海第一轮崛起的区域,不论是最早的徐家汇成功的成为上海唯一一个城市副中心,再到一号线终点站的莘庄,成为上海近郊区域第一个发展的版块,然后往南的莘闵别墅和新桥商圈,本质上这是一条主轴


象屿的项目就在这条价值主轴上


而这条主轴的价值的能级,其实客户数据是最真实的,我们直接来看片区能够辐射的区域人口

这是徐家汇,大宁、五角场的客源分布,同样是城市副中心的定位,徐家汇是唯一一个可以辐射全上海的这么一个片区,可以看出地段位置的强劲


所以本质上来看,同纬度的上海南他的性价比最高


上海在垂直发展,而南北发展格局上,往南是上海的主要方向和趋势


而且这部仅仅是徐家汇一个点,整条线都是如此,莘庄目前也呈现这样的趋势,而且这一点已经在人群积累上得到最大程度的放大

注:这是地铁的进出情况,点的大小代表人口规模数,而蓝色代表出站人口大于进站,红色代表出站人口小于进站,而绿色代表人口进出几乎相当的。


很显然,红色和蓝色都是属于潮汐区域,白天出去上班,晚上回家公司,而绿色区域说明区域的产业经济相对比较均衡


而通过大数据我们可以看到,莘庄这块片区的人口基础属于地铁沿线最大的一个区域,且人口流动非常均衡,这是产城联动比较成功的片区


再来看另外一张图,代表区域消费能力的

整个形状区域目前都是出于深红色的状况,这也表明了片区的消费购买力是比较强的。整个外环区域,也只有莘庄的房价呈现红色状态,换句话来说,这也暗合了地段的价值


所以在莘庄南这个片区,在闵行莘庄、松江新城这些区域的聚集中,烘托出来的价值是毋庸置疑的。


此外,有人口支撑,且具备足够的购买力,这样的片区发展才可以真正的良性循环。所以这个片区发展健康且稳定,是很多片区不具备的条件



2、大板块利好,小区域潜能持续释放,会形成地段价值叠加


除了看大方向,小区域的配套能级如果能够同步跟进,会夯实整个大方向的利好落位,形成更好的叠加效应


所以对于象屿这个项目来说,不同于外环其他新城区,这个板块发展相对成熟

这个片区说的确切点,属于莘闵别墅区板块,是亚洲最大的别墅住区


历经20年的发展,整个板块日臻成熟,无论是人气、商业配套、交通体系、医疗和教育资源都日益完善。


随着大虹桥、闵行莘庄的蓄势兴起,又受到繁华徐家汇的辐射,莘闵别墅区板块的利好不言而喻


交通层面

距离莘庄5公里,如果自驾,25分钟可至徐家汇商圈,20分钟可至虹桥机场和火车站。


依托地铁1号线、5号线,通过沪闵高架延伸段连接的外环线、沪宁、沪杭高速公路、G60,银都西路隧道的开通以及22号线等大交通圈的改善。


而且更加重要的是,后续依然有足够的亮点对外释放

未来上海新的城市地标之一,天空之城TODTOWN,由香港新鸿基地产和上实城开联合打造的75万方地铁上盖综合体。生活配套完善


莘闵区域的商业价值腹地即将全面形成。带动整个板块的城市化进程


所以,莘闵别墅区板块无论是现在还是未来,我都是很看好的



3、单看产品力,是一个没短板的项目


整个上海南区已经很久没有增量房供应了,尤其是这里莘庄南板块区域内,将近十年无新房。


住宅均已老化的二手房成交均价破5万/平。且莘庄附近五公里的古美九亭梅陇等板块价格腾空上天,新房及次新房价格均在7万/平左右。想要在此置业的新房购房者压力甚重


在这些背景下,象屿上海年华作为仅有的供应之一,且占据了天时地利人和,就愈加显得弥足珍贵。在整片别墅群里,这是唯一的臻品洋房。

这套92平米的小三房户型,三开间朝南,而且南北通风,这样的户型可以耐得住用十年以上,每一平米的面积都用得上


在产品细节部分,象屿上海年华也做到了这个价位的极致:入户玄关,保证房间的私密性;


卫生间做了三分离设计,台盆和马桶做了隔间处理,刷牙洗脸和上厕所两不误;


南向卧室赠送飘窗,提升空间感和采光面;动线清晰,过道几乎没有空间浪费。


产品都是精装交付,配备了博世地暖、日立中央变频空调、霍尼韦尔新风系统、厨房使用的是方太三件套、洗手间卫浴洁具配备的是日本的TOTO


所见即所得,一切都是可以用的



4、最好的性价比,就是准现房


这一点其实是非常给象屿加分的,目前产品进入到准现房的状态


现房意味着什么,首先对于刚需用户,购房不用很久就可以直接入住,不用承受同时还房贷和背房租的日子,这样的时间不长,但是压力也确实大


对于投资性客户来说,不用太久的时间就可以拿到产证,未来不论是做资产抵押还是再变现,都可以用很丰富的处理模式


最关键的是,现房的产品,你可以很清晰的看到产品规划落地是否打折


根据目前现状来看象屿上海年华的容积率为1.4,象屿上海年华整个小区全部是由8层电梯洋房构成(其中18栋为7层),这样清一色的洋房排布,


除了能保证小区业主圈层统一,还能获得更大的栋距。


因为栋距感受是楼与楼之间的绿化带非常宽。


小区的绿化面积达约23500平方米,户均绿化占有22平方米,很显然这是牺牲利润空间做出来的生活尺度


项目的会所也交付了,到现场看房的朋友可以去看看这个会所的运营情况



现在呈现的就是未来你生活在里面感受到的



5、除了地段和产品,买房千万别忘了时间点


我曾经在很多环节和朋友们沟通过,什么是好的时间点,一定是在楼市相对被别人忽略的时候你购买是比较划算的


首先从1月开始到农历过年前,其实是行业相对比较冷清,所以这个阶段你可以争取到对应优质房源,让你有的选才是关键


第二个,当下这个截点对于个人来说还是比较好的,一年的积蓄加上年终不错的奖金,购买力也相对充沛


第三,这个时间点选择一手房是比较划算的,我曾经在很多地方都提过,当下预售证上的价格,都是政策限价的原因,帮大家打过折的,所以如今能够买到的,就是一个相对比较划算的价格


另外最关键的是,对于开发商来说,对待项目也有不一样的心态,因为象屿当下采取快速回笼现金流的策略,所以对待项目定价也不是非常激进


所以象屿上海年华就聚集了所有的优势时间点,遇到了这个截点,目前一套小三房总价在400万左右,这样的总价空间在目前整个上海市场来看是弹性非常大的


市场反馈是最真实的,从元旦开始到9号,项目已经成交了32套,市场上明智的人总是在偷偷为自己配置优质房产



所以如果你也有这样的打算,不妨看完下面的文字


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我们都知道一手房,任何渠道下成交价都是一样的,因为房价都在备案中心一房一价明确了,所以关键是能够选到性价比比较高的房子,所以你不妨和我们沟通看下,我们起码可以做到童叟无欺


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