这是地产五年后大概率会发生的场景

原创 admin  2018-01-17 16:00 

作为地产自媒体人,其实我就是一个打嘴炮的,每天听点有的没的,然后再说点有的没的


但是有一点是一定的,当我们看到什么新趋势的时候,背后的暗流汹涌一定比你想象的要厉害,你可以选择旁观,但是如果这个时候想要进入,其实已经很晚了


其实任何一个行当都是这样,我们只有站在后天,才能看到明天的天气,才有可能在今天做出应对策略


今天和大家分享的,我觉得地产五年内会发生的,可能很多已经来了,可能你觉得根本不可能,但不论如何希望可以给你提供一个角度,去窥视后天整个行业格局动态




严格意义上,中国的一线城市应该是北京、上海、深圳还有香港。也是唯一一个敢于不限购的一线城市,香港的港股市场未来会爆发出巨大的力量,这背后的潜台词是最完善的游戏规则吸引最充沛的资金



五年后最好的二线城市是杭州,阿里巴巴的渗透帮助这个城市建立比较公平的竞争规则,一个城市的发展靠钱,靠人,但是归根到底靠的是规则。另外很重要的一点是,这个城市,像20年前的深圳一样,充满了梦想和希望



未来的一线城市一定是超级城市,二线城市一定是一线城市,没有谁可以逆转这个过程

 


不用几年,一线城市所有的可销售类住宅都在郊区,市中心的项目都是用来持有运营租赁的,地产本质问题还是在资源不对称,让有钱人住郊区才能真正意义上均衡楼市发展

 


不要忽略这一次建行拿出来的存房贷,未来银行会是租赁市场最大的主体, 秒杀链家和各种开发商



以后持有项目的基本上都是政府和国企开发商,未来会有大量的民企开发商因为拿不到项目转型为各种项目运营商



中国房子的租金和房价不匹配只能说明产权和使用权二者是脱离的,没有直接关系,以后恒定房子的价格只通过产权,不用看使用权了



租赁市场的土地来源会更加丰富,集体用地、小产权用地、农村宅基地,很快这些形式都会加入到这一块市场里来,强拖租售并举是未来五年的绝对主流



年年翻墙,从2004年开始每年国外的网站都会说中国房地产泡沫破灭,但最后愣是没破而且发展的还挺好,不黑不吹全世界的傻逼都是平均分布的,信自己别信砖家

 


十年后房地产大概就剩下50家开发商,前25位都是3000亿以上,做业绩做规模做流水,而后25位要么做代建,给前25的老大做施工,要么就是一个个项目公司,一家公司就做一两个项目,出精品出标杆。中间是真空的,不会有其他开发商

 


不是说小公司不好,反而绝大部分利润都是被他们拿走了,匠心意味着时间长,时间长本来对土地来说就是天大的利好

 


龙头企业的投资公司属性越来越强,只是他们投资的标的是土地而已,后端所有环节都会外包

 


5年后,房企的龙头之争应该是万科、碧桂园和平安之间发生,万科靠标准化,碧桂园靠执行力,平安靠钱

 


房企里唯一一个X因素就是融创,因为融创确实不是按套路出牌的开发商,而恰巧融创也是这十年扩张的最快的,整整30倍



地产这行成为唯一一个不用专业的行业,或者说不用怀疑的行业,确实如今能够做大的都是坚定的执行派



碧桂园会成为一家轻资产公司,碧桂园代建、碧桂园代理、碧桂园广告,你别说很多开发商很需要,人家就是有你没有的执行力



开发商内部孵化的运营版块都会失败,土地的增值会让大量的创新失焦或者死在前期



外部孵化的创业公司,如果没有开发商的扶持也会很容易失败,不给你项目当小白鼠一切都白搭,这个行业还是土地强势行业



土地会越来越小,但容积率会越来越高,螺蛳壳里做道场的时代很快就会到来,以后90平米就可以叫豪宅了



不用很久,一栋楼里下面商业上面住宅的可能性就会发生



户型压缩的空间永无止境,压缩到某种程度就是替代,比如社区会所以后就可以替代房间的客厅属性



伴随着持有土地越来越多的出让,香港开发商会很快回涌,不凭什么,就凭人家曾经持有过项目



 恒大要开发小镇必须要和华谊合作,华谊什么都不做就可以拿到10%的股份和1个亿的品牌费用,这个趋势会越来越明显,跨界Ip就越来越值钱,就是吃准了开发商没有核心拿地资源



合伙人制度大概2年后会出大问题。现在很好很鸡血,但是内部的股权结构怎么划分,怎么才能退出都是问题,当然核心原因是,老板确实也没那么大方



以后的土地市场一定越来越和谐,因为有能耐拿地的开发商就那么几家,互相之间的合作也越来越多



真的大企业,后面看的是整合哪些其他资源去帮你拿地,这也是为什么万科要收购国外的物流公司以及融创愿意放手一搏乐视



未来一线城市的土地出让除了规定初始楼板价、产品要求,还会规定最高商品房售价,再一轮的压迫开发商的利润,目标也是让开发商把更多的精力放在租赁运营市场,当然这一举措间接的也消灭了高低配产品



未来不会有其他行业的人来做房地产了,但会用品牌做授权赚钱,而房企开发商也渐渐放弃了自我品牌意识



房企依然可以获得大量的资金,钱太多之后要么入股上下游企业比如融创,要么自己做成产业链比如万科。说实话第二种的风险要比第一种大很多



万科最大的风险在于,虽然是地产最大的品牌,但是和其他行业比,品牌的短板太明显,而想要做全产业链,必须要达到互联网企业或者快消品的品牌能级才行。而地产公司这里要走的路,不只5年



但是换句话来说,如果这条路地产要成一个,有估计也只有一个,那就是万科



地产人的工资下降也会是必然趋势,一来行业越来越标准化,二来房企越来越少,哪些贵的又不好用的,裁掉就好




好了,到最后一点了,也是未来五年地产人都要思考的问题:现在土地出让都要求持有了,70年和开发商捆绑在一起,但是话说


有多少开发商能活过70年呢



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