李嘉诚重庆卖地对购房者有什么启示?︱DK楼市不能说No.58

原创 admin  2018-01-26 07:59 

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声音︱刘德科

 

为什么楼市调控房价却越调越高、调控被戏称成「空调」?今天我们来关注李嘉诚重庆卖地事件。

 

·新闻事件·

 

据 月 18 日「澎湃新闻」报道,李嘉诚旗下和记黄埔在重庆南岸区的一宗地块正在寻求买家。该地块由和记黄埔在 2007 年获得,共计约 2500 亩,目前未开发净地约 1200 亩,可建的建筑面积约 270 万平米,其中住宅为 241 万平米,商业为 29 万平米。

 

该地块为杨家山旧城改造项目,当时的楼面地价约 760 /平米;如今报价约 200 亿,折合楼盘地价约 7400 /平米,十年涨了近 10 倍。

 

·背后的逻辑·

 

李嘉诚卖地,当然受人关注。「炒地皮」是一件很令公众讨厌的事情,哪怕是李嘉诚这样令人尊敬的企业家,也不能例外。

 

我们对道德评价没兴趣。我们只关心生意背后的逻辑。如果你能合法合规地「炒地皮」,那当然是一桩成功的生意,值得敬佩。

 

我们先来看一下李嘉诚在重庆这块地的时间轴——

 

2007 年,获得土地;

2012 年 月开工,比原计划的 2008 年上半年晚了约四年;

2018 年 月,开发过半,剩下的约 1200 亩准备转让。

 

楼市调控有一个极其古老的措施,「满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权」。这一条早在 1995 年 月 日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》中就有明文规定。

 

此后,历次调控,中央都会强调这一点。到最近,国土还在强调。效果怎么样?你看李嘉诚的地,就知道了,它还能转手啊。

 

李嘉诚违规了吗?可能并没有。

 

首先,那块地是旧城改造项目。两年未动工必须无偿收回,这条规定后面有个「但是」,即「因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外」。旧城改造项目肯定会有一堆「不可抗力」,就算没有,也可以找出一堆。

 

第二,你说那块地没动工,人家会说一直在动工啊,你看 2500 亩已经开发过半了,你们怎么可以说我「囤地」呢。

 

所以,「两年未动工无偿收回土地」这条硬性规定,中间是有很多柔性操作空间的。

 

但是,我们也见识过一些地方一把手,很硬性地执行这条硬性规定。举个例子,假如你有 2500 亩已经开发过半,那么剩下的土地算不算闲置?

 

算。因为你地产商是有漏洞的。首先,上千亩的土地,不太可能是一本土地证。恒大在海南的海花岛就是这么干的,前阵子中国环保督察组在央视上透露,海花岛是「化整为零违规审批」「拆分成 36 个面积小于 27 公顷的子项目」。所以,它不是一本土地证,而是 36 本土地证。

 

那么好了,算不算闲置,是按土地证来的。你这块地有十几本甚至几十本土地证,你就不是一块地,而是十几块地甚至几十块地。所以,总有一些地是没开工的。

 

所以,没开工的,按照国家规定,就可以强制无偿收回。

 

所以,很多地产商自以为聪明,拿下一大片土地,开发个十几年,就觉得自己不是在囤地,没有让土地闲置;这不过是政府对你睁一只眼、闭一只眼罢了。真要查你,你是跑不掉的。

 

我们见识过很严肃的官员,就会这么认真查,要把房地产大盘未开发的土地悉数收回。然后,那些开发商就抱怨,政府不讲信用。

 

当然,政府背后的目的大家都心知肚明,就是当时把地卖给你卖便宜了,现在如果收回,像李嘉诚那样翻个十倍根本没问题。但是,我们说的那位官员,他是用规则来治你地产商,他不是靠流氓玩法来治你。因为你有几十本土地证啊,你有好多本土地证确实是没按时开工啊。

 

我们倒是很欣赏这种像律师一样讲规则、讲法律的官员。

 

那么,我们今天的结论是什么?对于我们购房者来说,这有什么启示?……更多内容,你可以点击原文链接收听这一期的《DK楼市不能说》。

 

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DK楼市不能说·2018全年版

每一个楼市事件,都有不能说的东西。

我努力把它说出来。

点击试听:

第2说:政府爱卖地,我们该高兴才是

第13说:香港一平米120万 这是我们的参照系

第17说:实现了租购并举会怎样?看深圳就明白了

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