沈阳地段手册#S160

原创 admin  2018-01-30 23:59 

沈阳地段手册#S160

一份详细的指南

文/朱红之泪

 

要说最近有什么城市算是一个热点的话,估计也就是沈阳了。

 

北上冰封,杭宁蓉汉四小龙经过大幅上涨已进入短期的平台期,贵阳火了一阵子之后终归是个西南小城市,尚不能进入大多数人的视野。

 

而cq,在豪宅税、三无房产税、限售等措施以及众多人士多空观点交锋的过程中不断上涨。

 

现如今cq内环核心区域2017年一整年的涨幅完全坐实,无论是两江四岸还是冉家坝、南坪、大坪、笋盘难觅,只要略微笋一点的房子,基本上出一套扫一套。

 

西安更是十分神奇,在几乎所有房产大V都不看好的情况下,2017年实际涨幅异常巨大,超过了长沙,尽管没有走出杭州成都一样的“独立行情”,但足以让买了西安房子的人喜出望外。

在《帝国的支点#S140》中,我指出,在全国性跨省市的中心城市中,仅剩沈阳、西安还未翻倍式大涨。


要知道,没有人会坐视西北、东北大区“塌方”的。

 

新资金、新气象。


最近去过西安、沈阳的人一定发现,当地的营商环境和法治水平已经有了一定的改观。

 

在西安涨幅已经不低的情况下,我们需要更加关注和其对标的沈阳。


毕竟,沈阳当前楼市仍未启动。

 

 

一)沈阳的地段

 

东北地区有四座副省级城市:沈阳、哈尔滨、长春、大连。

 

但是,如果说东北地区中心城市,那么一定是沈阳,没有之一。

 

哈尔滨曾是解放战争开打前我们控制的唯一大城市,长春是伪满洲国的首都,大连曾经是东北的明珠。

 

但是,哈尔滨过于偏远,而大连过于偏南且没有腹地,长春除了一汽基本没有什么存在感。

 

什么?你说电影产业?电影产业已经离开长春很久了。

 

无论过去还是现在,沈阳(奉天、盛京),一直是东北第一大城市。

 

清朝故都、北洋张作霖、辽沈战役卫立煌的总部均设于此。


当年日军占领沈阳,就等于占领了整个关外,包括热河、察哈尔、满洲里等泛东北地区一并都被吞掉了。

 

奉天失守、天下震动。

 

沈阳的市区主要由皇姑区、大东区、沈河区、和平区、铁西区、浑南区、于洪区、沈北新区、苏家屯区组成。

 

传统上的老沈阳城主要是指沈河区、和平区、铁西区、皇姑区。

 

沈河区以金廊、五爱市场、中街商圈为核心,和平区以太原街、青年大街、万象城为核心。这两个区是传统的经济、文化、金融中心,沈阳故宫坐落于此,几乎没有多少可开发的土地。

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向西跨过铁路就到了铁西区、向北跨过铁路就到了皇姑区。

 

铁西区带有十分厚重的工业时代的烙印,老工业基地的国营工厂大多坐落于此,当年电影《钢的琴》就描绘了沈阳铁西区下岗工人的故事。


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而皇姑区主要是传统的科教文卫居多,还有一些工厂散落于此,沈阳的大学以及北陵公园都在皇姑区,这里曾经是张作霖的驻地,东北军的北大营,有一定的历史意义。

 

大东区虽为传统主城区,但是除了龙之梦傍江街之外没什么商圈,而且,因为沈阳东侧紧挨着抚顺市,没有多少开发腹地,沈阳东侧的开发一直比较缓慢。

而至于浑南区、于洪区、沈北新区、苏家屯区则是传统上的郊区,现如今却是房地产开发的热土。如今的土拍基本都围绕着这几个“郊区”进行。

 

 

二)沈阳的板块

 

沈阳的CBD坐落于青年大街-五里河-奥体一线,浑河大桥两岸可谓“高端大气上档次”,这里集中了几乎所有高大上的写字楼和高端住宅,万象城、茂业百货、新世界中心以及数座超高楼,组成了整个城市的中轴线和名片。

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这里寸土寸金,青年大街沿线品质住宅已经上探到20000一平米,这里集中了几乎所有的CEO楼盘,投资收益不高。

 

除了CBD之外,和平区的长白岛算是最有品质的居住区,交通、河景、教育以及区位都是独一无二很难复制的。这里被品牌开发商统一打造,区域内规划的干干净净,未来的双地铁,整齐的板楼和绿化令人难以抗拒。

 

当前长白岛的楼盘已经站上了11000到15000的价格区间,追求品质且不在意短期收益的人可以考虑。

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在铁西区,随着工厂的搬离,启工街附近的土地逐渐整理了出来,因为临近铁西区的中心商圈铁西广场,而且有成熟的生活配套,启工街板块十分火爆。当前启工街的楼盘已经接近万元,由于是拆迁整理出来的土地,依旧比较杂乱,投资角度性价比一般。

 

启工街板块再往西,就到了于洪和铁西的交界区域,这里叫做“沈阳经济技术开发区”,原来这里是远郊,主要发展制造业、产业园,但是随着城市的扩张,逐渐进入市区,土地也从工业转成了居住用途,该板块价格7500起,居民区与产业园交错,性价比一般。

 

在于洪区靠近长白岛的浑河北侧,是号称“第二个长白岛”的于洪新城,该板块要比经济技术开发区好得多,是一个品质居住新城,房价9000起,土地较为干净,将会是一个持续有热点可以炒作的区域,比较看好,就是价格已经不便宜了。

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于洪区真可谓土地大户,在城北,于洪丁香湖板块和皇姑三台子板块紧密相连,丁香湖大约8000,三台子大约10000,丁香湖板块较为缺乏地铁,三台子的几个品质楼盘华润昆仑域、万科紫台价格不贵,据说是被限价了,是个买入节点。

 

在丁香湖和三台子再往北,就是于洪造化板块和沈北新区道义板块,这里的房子即使靠近地铁也就7000,远离地铁甚至只要5000,价格极其低廉。尤其是道义板块,未来地铁自然延伸直达青年大街,土地干净,整体打造,相当具有性价比。

在沈阳浑河东侧两岸,是长青桥、建筑大学板块,该板块未来双地铁,靠近CBD,与西侧的长白岛、于洪新城相呼应,价格也不贵,大约9000,这里的问题主要是新楼盘不多,开发体量较小,总体上有一定性价比。

最后,我们来谈谈沈阳重点打造的浑南新区和沈阳南站,沈阳最大的新区不在沈北新区的道义,而在浑南新区,市政府于2017年搬迁至此,沈阳南站也在浑南新区西侧,这里还建设有巨大的中央公园,崭新的马路,大片已经平整好的土地,房价大约在75009500左右。

 

虽然规划很好,但是该区域有一些不可避免的硬伤,短期内没有地铁,区域内人气还未聚拢,比较荒芜,配套缺乏,价格也不便宜。沈阳是一个传统上全部在浑河以北的城市,老沈阳犹如上海的浦西,浑南犹如浦东。

尽管近十多年,沈阳一直在开发浑河南岸,也仅仅是把靠近浑河边的区域打造完毕。对于更南的浑南新区,如同上海浦东内陆一样,填坑需要很长时间,浑南市政府附近并不是一个非常好的买入标的。

 

 

三)沈阳选筹策略

 

讲了那么多,沈阳该如何建仓选筹呢?

 

最简单的,就是买便宜的。

 

沈北道义、经开区的地铁边,6000以下的屌丝新楼盘直接买买买基本上错不了。

 

其次就是11000的长白岛、9000的于洪新城、启工街、建筑大学这些区域,要么城区干净,要么配套成熟,楼盘兼具升值与品质,非常不错。

 

那么什么是需要回避的呢?

 

青年大街的CEO楼盘和没地铁的浑南新区要回避。

 

朱红之泪,2018年130


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