当下上海楼市:越昂贵,越真实

原创 admin  2018-04-18 00:01 

在所有楼盘都说自己是豪宅的时候,我说的是真豪宅



当下上海,意外激起的豪宅市场


看一个产业,先看最贵的那一个


现在的上海楼市,最值得分析的应该就是翠湖天地了,翠湖天地这一次开盘,有太多的信息值得回味


翠湖天地的这一次开盘,可以说是收割了上海最顶层的一圈富豪


4月份开盘,一共118套,单价12万-19万,297平和391平的大户型,总价3500万起,认筹金500万


这样的单价和总价,毫无疑问是如今上海一手房市场里最上层的一个项目


另外,过去一年上海预售证严控,几乎没有拿出匹配顶层需求的方式,所以翠湖这一次的认筹,也是对上海最有钱人的一次集中收割


最贵产品和最有钱购买力的碰撞,如今集合在了翠湖天地这个项目上


不出所料的是,这个项目的认筹发生了不少好玩的事情


118套房子,385人参与认筹,3:1的认筹率很快就从数字上显示出了供不应求


另外,如果你还八卦一点你还会发现,有超过50%比例的人,用的是公司名义买房,在我眼里这个动作有2层意思:买这房子的人都限购了以及想买的人在努力的破限购


讲真,上海的顶豪市场沉浸了太久的时间,所以当机会来临之后,这一群金字塔顶端的很快的嗅到了风向,一往无前的加入买房队伍里


流露出来的摇号名单里,虽然被隐去了几个关键字,但是似乎有一些明星的名字


他们不是没有房子,他们也不是想要搬家来上海,他们只是看到了价格洼地以及手上有钱


翠湖当下的单价,业内有一个普遍的认知,低于正常行情2-4万元左右,换句话来说一套物业就藏着接近1000万的利润空间


对与他们来说,这样的诱惑不可谓不大


还是那句话,真正有钱人,你拦是拦不住的


正是这样的性价比落差,上海高端市场回暖是情理之中



真正的豪宅成交,代表了哪些楼市迹象

悄然间,上海楼市的一些现象是我们必须要注意的


首先,需求被一定程度的放大


行业内出现一个非常有趣的现象:转盘。什么意思,一个客户,当他有房票的时候,他会参与多个地方的摇号,摇到哪个就买哪个


所以换句话来说,我们感受到的市场需求是被放大的,翠湖天地真正买房人只有认筹数的一半,中粮前滩可能更低


但是不论多低,依然是高于房子供应的套数,所以日光,所以清盘


只是这种情况下对市场散发了一个不好的信号,好像买房人很多


其实业内都有在讨论,只要房价允许稍微上去一点点,那么如今摇号排队拥堵的现象会减轻很多,也没有那么多楼盘可以清盘日光


因为说实话,如今有房票的人真的没有那么多了


另外,摇号也间接推动了部分人加速买房的决策


一些非急迫的购房需求,因为价格低伴着摇号试试看的心态参与了摇号,而当他们“不幸”摇到的时候,当他看看后面这么多人排队的时候,他们也下定了决定买房

非急迫变成了了“被迫”买房


第三,确确实实增加了投资性购房需求


我们需要明白一个事实,就是城市最顶端的高端购房需求是拦不住的


第一他有强劲的购买力,第二他总会找到你想不到的办法获得你要的购房资格

只要它觉得有价值的,他就有经历


所以这一块的需求也是最真实的


当上海所有房价都被打压的时候,他们进入市场也就意味着看到了这里的投资价值,越有钱要越大的


这一块的需求在2017年是被抑制的,抑制的原因不是因为他们没有购买力,而是因为那个时候市场上没有供应量,所以一旦有放盘出来,他们就会各维度涌入


我非常理解楼市调控的初衷和心态,但是因为没有范例,落地过程中各种的蝴蝶效应,所以导致了这是当下楼市挣扎拧巴的地方


高端市场的供需不对称被放大到最大

还有一个有趣的事


这一次拿出来的是297和391平米的绝对大户型了,各位知道最先卖掉的是什么户型么


既不是297也不是391,而是接近800平米的复式户型


一共只有4套,摇号摇到第五号的时候,复式就卖光了


翠湖118套房子,摇号摇到了130之后房子全部售罄,中间摇到了十来组客户,后来被发现是重复客户


所以对于买这个项目的人来说,都在努力增加自己被选中的筹码


稍微超出我们普通人认知范围的是,大家更加认可大户型,甚至说超大户型


这个逻辑在过去两年的上海房地产市场里被绝对的掩盖


当土地成本和房价越来越贵的时候,所有人潜意识里觉得我们需要控制总价不愿意做太大的户型


总价逻辑下使得整体的规划显得额外的谨慎


上海所有的商品房市场,高中低三档,整体的户型结构呈现空前的统一


这一点针对于普通客群来说都没有问题,在房子强势的时代里,大部分人都选择开发商给什么,自己就住什么的心态


但是上升到翠湖天地这样的层级,细微处就产生了变化


中国豪宅客户最近几年突破人口生育政策,二孩三孩家庭增多,豪宅客户生活方式也产生质变,对家庭服务人员的数量和住宿环境提出更多的要求


从而导致客户对我是数量的不够


最典型的就是翠湖,297平米的四房,对于绝对顶豪客户来说的第一反应就是:卧室不够



目前来看,上海依然没有极限

最深谙这个变化的就是汤臣一品了,这个上海最正统的豪宅品牌


面对自己最后剩下4套767平米的超大复式豪宅,每一套的总价都在2亿以上,这4套户型最近在重新装修对外展示,迎接所有人的关注

这应该是最后剩下的4套复式产品,再加上之前的一套1206平米的户型,汤臣这次5套绝对大户型焕然新生,等待所有人的鉴赏

这个时候这个动作非常耐人寻味,对于汤臣一品的操盘团队来说,他们太熟悉城市顶豪市场了,如今金字塔顶端的个体,重新开始义无反顾的进入房地产市场


767平米的复式,加上保姆房一共有8个房间,这样异类稀缺的产品似乎也想抓住这市场空窗期,征服全世界的高端客户


这个城市最老派的开发商,也拿出了自己最好的产品参与当下这个游戏环境

试探到了市场的趋势,感受到了楼市的温度,春江水暖,被全世界关注下的上海,城市价值越发的突显,稀缺物业此刻不仅稀缺,在有钱人眼里还很“廉价”


一个行业的所有问题都可以从供求关系来回答,不论是翠湖天地还是汤臣一品,都用实际行动来探寻上海的极限


从目前来看,上海依然没有极限


沉寂了2年的城市顶豪,似乎在2018年真正开场


以上为正文,来自真叫卢俊

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