新年重磅丨杭州土拍,风吹屁屁凉?

原创 admin  2019-01-03 15:58 

开门凉

2019年1月2日

杭州土地市场新年第一拍

四宗地

两宅地——大关/笕桥

两商地——笕桥/滨江

风向标

土拍市场,专业度极高

二总监在此中厮混经年

也不敢说自己了如指掌

但我知道大家其实都很想一窥究竟,现场究竟发生了什么?到底哪些点是我们老百姓应该get到的?

二总监我不是每一场土拍都会写专题推送的,但2019年第一拍

无疑具有风向标意义

大BOSS和二总监联袂出镜

为大家写一篇2019年新年重磅贴

普通老百姓如何看懂土拍这个风向标


①读地手册

普通老百姓看懂土拍第一步

去杭州市国土资源局

查询每年发布的读地手册

不必怀疑

每年要拍的每一宗地

全都是公开透明的

政府贴心贴肺全帮你整理好了

②Pia飞所有,只留宅地

一个城市的发展

供应的土地是有很多性质的

工业用地/公建用地/

旅游用地/宗教用地

艺术传媒用地/加油站/停车场

娱乐综合体/商务综合体

……

读地手册看得越多

你就越发感慨“原来土地的品种竟有如此之多!我太孤陋寡闻了。”

大家记住啦

这类供地

和房价上涨不上涨的

屁!关有!

我们要把他们统统pia飞

包括商住和商业

别让他们干扰视线

我们要点击“仅看涉宅宗地”

③:整体土拍市场跌幅20%左右

所以你懂了

新年土拍四宗地里

两宗商地被pia飞

who cares?

不需要浪费时间去关注

只有两宗宅地是有分析意义的

先来讲比较瞩目的大关宅地

大关地块距离武林广场仅3.4公里

距离京杭大运河500米

周边紧邻在建的地铁站

地块北面为远洋大商务区,本地块的亮点是学区房,杭州卖鱼桥小学与地块相距仅300米,该宗项目建成之后极有可能纳入卖鱼桥小学学区。(为什么要用“可能”一词呢?因为新房天生是没有学区的,任何人都不能给你承诺,哪怕距离300米都不能。)

综上所述

这是一块优质好地

二小姐买房四大金刚全齐活了

买房四大金刚2.0:地铁/学区/次新/三房;横批:价格!


报名的房企15家

绿城/滨江/万科/上海首创/开元地产/香港置地等纷纷到场捧场


大关宅地建筑面积66448平米

起拍价25442元/㎡

配建10%的公租房

最终拍得的价格是30559元/㎡

9折速算后可售住宅部分实际楼面起价约为33954元/㎡

(备注:9折速算是粗略估算,和精算值会有上下两百块的波动,具体精算方式是将数据代入成本收益表进行测算。本文是科普贴,略去不计。)

这块地的竞品是距离本宗地块1.7公里以外的杭州大家项目

2018年1月以36556元/㎡楼面价竞得,自持5%;目前刚刚拿到预售证,处于客户登记阶段,48394元备案价,包含6000元/㎡的精装修。

虽然二总监很想安慰杭州大家,但我必须客观指出:很显然,这个竞品项目亏本了。

它比今天拍的这块宅地资质更差一些

价格却更高一些

日后去化难度可想而知


所以,去年的时候,是哪个不长眼的说“开发商怎么会亏本拿地呢?”

呵呵哒

开发商也是人,不是神

人性的弱点,它每一条都具备

他怎么就不可能亏本拿地呢?

从大关宅地看,杭州土拍市场的确出现了高达20%的调整烈度

如此优质宅地

买房四大金刚全部齐活

不应该只拍到今天这个价

他绝对应该比36556元/㎡更高才正常

回家作业

大关宅地分析完毕

请大家用刚才的套路对笕桥宅地进行分析


本地块四至距离

地块周边及配套

地块建筑面积XXX

起拍价XXX

配建10%的公租房

最终拍得的价格是XXX

9折速算后可售住宅部分实际楼面起价约为XXX

这块地的竞品是隔壁的龙湖项目

2018年1月以31154元/㎡楼面价竞得;目前备案价44240元/㎡


不得了了二总监

经过这波分析套路

我发现!笕桥宅地的调整烈度比大关宅地还要厉害耶!


恭喜你

二总监土拍培训初级入门班

可以出师了

从此以后

作为普通老百姓一枚

你基本上能看懂土拍风向标里80%以上的潜台词了


求知欲更旺盛的兔司机

可以查阅二总监去年写的3万的楼板价算出7万售价,把欧神钉在耻辱柱上了耶!

进一步学习了解土拍中级班知识

喂奶时间

按照惯例

每年的1月份

都是土地市场的盛宴

今年同样不例外

杭州十区总共出让31宗地块

平均1天一宗地的节奏

从大关宅地和笕桥宅地的溢价率看,杭州土拍市场出现了高达20%的调整烈度。

所以15-20%的调整烈度

估计会蔓延整个1月份的行情


但是,你懂的

二总监所有的故事

都有一个神转折

没有神转折的故事不是好故事


杭州地铁十线连发

没人会比它更渴望资金的注入

卖地不息,鸡血不止

每当杭州楼市颓势初现

就会及时来一波壮阳药拯救它

请你跟二总监一起复诵我念过一百遍的经——

寒风呼啸的一月份

可能就是2019年最烈的调整烈度了

接下来只会越来越不烈

越来越软

越来越怂

全国卖地第一强的杭州

有的是大招对付风吹屁屁凉的土拍市场

想买地的开发商

今天就可以建仓了


敢于说到这份上

二小姐可以说也是很拼的了

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