神预测!限购限贷限价限售四限政策必有松动!

原创 admin  2019-01-11 15:58 


克尔瑞集团,普通老百姓可能没听过,它是中国最大的房地产信息综合服务商,拥有中国房地产最大的信息数据库,构筑中国房地产上下游企业(开发商、供应商、服务商、投资商)和从业者信息的桥梁,形成资金、信息、道路、营销、人才等各类资源的整合平台。


丁祖昱先生是克尔瑞的CEO


丁先生是个有意思的人

为了避免让自己变成中年油腻男子

为了让自己瘦成一道闪电

他让自己变成了地产总裁里马拉松跑得最快的人


他没什么背景

从一枚小小实习生

从复印整整一万本房地产证开始

展开自己的地产人生

每天早晨五点钟起床

每一天的日程表都可以精确到分钟


自2016年始

“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办3届,已成为中国房地产行业内一年一度最受瞩目的盛会之一

去年的发布会干货在此

【大格局】2018楼市十大神预言!


今年的发布会干货

二小姐今日刊发

PPT版权所有“易居企业集团”

为方便大家理解

二小姐做文字补充

【2018十大困惑】

2018年度的房地产市场出现了罕见的土地流拍现象,全国各城市合计住宅土地流标高达1075宗。尤其是下半年以来,土地市场流拍频现,平均每天有4块土地流拍。

二小姐写过多篇关于土拍的文章,请大力猛戳:《土拍透心凉,央妈放水忙》哦,好像已经被删了,那就看这篇《新年重磅丨杭州土拍,风吹屁屁凉?


“地王”指的是2016年和2017年出让的地王。2016年大概50%的地王开盘, 2017年出让的地王基本都没开盘,这两年拿地王的房企压力特别大,原因你懂的,拿地价特别贵,中间遇上融资收紧,利息钱也特别贵,准备卖的时候他妈的又限价了。

三杀之下

地王干脆不开盘了

全国去库存3年,房价强势上涨的背景下好久没听到“维权”这个词了,但今年出现了。过去几年的维权加起来都没现在多,如今哪家企业没碰到维权,就不是主流房企。

维权的个中原因错综复杂,二小姐写过专题文章《当初买房抢成狗,如今收房嫌人丑》。我没有说全部维权大军都不正当,而是的确有很多浑水摸鱼,不给糖就捣乱的维权大军,业内都知道。

限价出现了新状况,之前是限涨,现在连跌也限,既不能涨也不能跌,只能横。

二小姐在给“层楼”的文章里说,2019年不会是拐点,2019年是维稳之年,会是比较光滑的一条曲线,高位锁盘,房产流动性大大下降,把你吊在半空中不上也不下,恶心死你。

过去两年由于限价的原因,开发商精装修房屋很多配置装修都下降,一方面是为了“找补利润”;另一方面是消费者太入戏,开发商宣传的价值5000元的精装修你就真的相信值5000元吗?百货商场里衣服吊牌的套路了解一下?

第三方品牌租赁市场被泼了一盆大凉水,从2017年的蜂拥而上,到2018年的倒闭潮,跑路潮,融资撤退潮。租金贷污染租客个人征信,甲醛房污染租客身体健康,各个方面焦头烂额,中国的租赁市场这块大蛋糕还有很长的一段路需要摸索。

100个城市当天开盘签约率从最高点2018年5月份的8成6,降到去年年末的3成2,12月份由于促销回升了一些,但仍面临去化难的挑战。一手房售楼处数据尚且如此,没有广告和美女加持的二手房市场成交速度更是困难。

没有雪中送炭,无论是银行还是金融机构,大家必须要抱团取暖,共同度过资金寒冬。钱越来越贵了。

【十大洞悉】

不想生的比生二胎的多得多

结婚的人越来越少,2013年有1300万对结婚,到2017年只有1000万对,少了三百万对结婚,生一孩的数量也从2013年后不断下降,下降了300多万。

二胎政策后,连续2年都在1700万人口左右。2016年全面二胎放开后二孩比一孩占比还高,到达51%,但2017年二孩冲高已经见顶。

生二胎的人对房地产有什么影响了?其一,他们都是有购买力的人,其二,他们都有能力还会换好房子。但值得强调的是,2017年生二胎的数量已经到顶了。

总而言之,育龄妇女减少,育意愿下降,二孩冲高已见顶。

长期看人口,人口不乐观。

我的判断是十年内,当年度出生人口会跌破1000万。所以放开生育限制应该是可以预见的事实。由于人口出生减少,房地产行业也一定会受到影响。但影响没你想象中大。

(这一点丁先生说得不完善,二小姐加以补充:出生人口减少会严重影响经济发展,经济下降是可以预见的事实。但房子并没有多出来,房价也不会大跌,因为——老的都活得久,上海人均寿命破80了。那些本来预计在60岁就抛盘的房子,等到80岁还占着,有的还开开心心活到100岁,这一下就挽救了房地产20年乃至40年啊!没见英国女王超长待机时间,查尔斯到六十几了还是王子吗?)

总需求满打满算17亿平方米

强二线、强三线更吸引人。部分城市的常住人口较多的,目前需求非常重要部分就来自于新的常住人口,俗称城市化率,从各地进城的人口,也包括从其他城市进入一线、强二、强三线城市的人口。

800万毕业生才是未来刚需。2018年教育部预测的大学毕业生约有820万人,这820万人一定是未来刚需。

每年改善需求约10亿平方米。

美国存量房置换周期约为16年,德国存量房置换周期约为25年。如果按照30年换一次房测算,目前中国存量住宅一共300亿,就是每一年3.3%的换房比重,差不多有10亿平方米的改善需求。

刚需+改善 每年有17亿平方米。如果把刚需的6.6亿平方米和改善需求的10亿平方米加在一起,每年总需求约有17亿平方米。(总需求含租赁、一手房、二手房)

消费请开始关注95后

每一个楼盘应该准确定义自己的客户群体:80后关注孩子,95后自己就是个孩子,70后上有老下有小,有的甚至有二胎三胎,目前需求最大,60后的孩子都上大学了,家庭结构缩小,居住面积也开始缩小。95后开始有了自己真正的租赁需求或购房需求。另一个特点就是敢想,需求户型都是选择一步到位的三房。目前来看三房是80、90和95后的首选,所以三房热销是有道理的。


房子是用来住的,不是用来炒的。自从三年前提出房子是用来住的而不是用来炒的之后,每一年投资的比重都在下降,特别是在2018年,自住建纯投资的比重下降了8%个点,所以我们开始践行房子是用来住的这样一个政策越做越好,所以今天购房者也会越来越关注房子本身。

限购对环一二线影响巨大

限购到底合理吗?有合理之处也有可商榷之处。既然如今是城市群,那么应该把周边城市向主城市无房户开放,至少他们可以在环北京或环上海买一套房。

投资只跟热点

2018年纯粹投资需求比例top10城市分别为:临高、儋州、廊坊、保定、梅州、北海、西双版纳、佛山、北京、嘉兴。第一临高,第二儋州,都在海南,第三、第四在雄安周边,后面还有西双版纳等等,这些都是2018年的热点城市,还包括旅游城市,都成为了投资比较高的城市。

买大还是买小?

我们发现2018年的购房客户的主要面积段是中环,一方面有改善需求的客户很多,另一方面可能是二、三城市中买大成为首选。因此,大成为了首选。

租赁是同时被高估和低估的领域

市场容量被大大高估。错误一:对于租赁人口的测算以流动人口为基数;错误二:对于房屋租赁率的测算,由于租赁备案制度缺失,数据监测不全,比列被严重低估。高估了租赁市场的增量,目前一二线城市的空置率仍然在15%以上。不是每个城市都适合做租赁。

供应结构不合理,低端需求被低估。以上海租赁市场为例,租金4000元以下的需求大,而新增土地将供应6万多套中高端租赁住房,供应结构偏差。我们没有关心目前最大租赁群体的租赁需求,比如蓝领工人、大学生宿舍,他们需要较便宜的物业。

(二小姐补充:这也是一个好话题,我以前写过,未来会修订后再发。我在2009年的公司年会上就发表过著名的一个论调:上海不需要漂漂亮亮的12层小高层,上海应该拼命批30层以上的高层,为啥中远两湾城被骂?妈蛋!明明就应该拼命造类似中远两湾城的物业好不好?否则房价要暴涨了。妈蛋!我们缺的是好房子吗?我们缺的是房子啊!可惜市政府不听我的。)

一个事实:租金没有大涨。

租赁市场在今天的情况下是稳定的,租金不上涨的一个很重要的问题也是因为今天供求基本是平衡的。房源都在“个体”手里。租赁市场的发展方向还是要以个人、存量及市场化为主。

由个体租房变成机构运营,市场空间还是很大的。我国国情复杂,不能和日本、美国等国家对比,美国有30%多的房子在机构手上,但中国目前只有5%的房源在机构手上。

商业无论怎么看都是冰火两重天

城市间商业表现差异巨大。表现出色的:上海、深圳、西安;表现逊色的:郑州、大连、天津。

商业地产在分化,资源向商业地产头部企业集中。

电商在倒逼商业地产的进步,但目前市场仍然是冰火两重天。城市间商业表现差异巨大,很多城市shoppingmall都已过剩;商业地产在分化,做商业地产的头部企业和做住宅的头部企业并不重合;新零售是未来商业中最关键的一个词。

办公年年都要去库存

有一波办公楼正在来的路上。有几个城市未来五年要新供应的办公楼比过去20、30年的总量还要多,而这些城市并非一线和强二线城市,对这些城市而言,也许住宅的去库存早已告一段落,写字楼的去库存任重道远。

租金差异很大,不同能级的城市租金差异甚至在4倍以上;

大家都在共享办公。共享办公也在推动写字楼的进步,另外也做了很好的去化工作,很多城市的一部分的办公楼的去化就是靠共享去化掉。

房企高位运营,增速放缓

高速增长将被有质量的增长替代。

高增长模式已不可持续。过去几年企业高增长原因:一是市场容量在不断增,2018年已经达到了17亿平方米,15万亿的市场规模。二是高杠杆市场也过了,杠杆率已经到高位,很多房企甚至开始了去杠杆。三是大多数房企都具备高周转能力,但是光有高周转没有市场容量放大,再继续保持高增长模式是有风险的

继续做大做强主业。如果今天行业的规模没有过去那么大了,增长速度也开始放缓了,我们要稳住我们的主业,要做强我们的主业,主业做好才是前提。

【十大预测】

第一个预测,房地产在2019年仍将成为中国经济的压舱石和稳定器。

这个观点最早在2018年7月我就开始讲了,当时中美贸易战开打,整体经济其实也出现了一些压力,特别是在去年四季度开始,在这样情况下,我依然认为2019年房地产还会继续起到稳定器及压仓石的作用。市场目前很冷,但我们没有必要对中国未来房地产行业丧失信心。

第二个预测,即使货币适度放宽,也不会马上作用于房地产。

个人认为2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的一个上半年,房地产调整才刚开始,不会因一两个政策变动,特别不会因为货币放宽,市场就马上发生180度折返,他要走完调整期,大家不要对短期市场过度乐观,还是要做好最坏的打算。

第三个预测,2019年四限政策有松动的可能。

12月中央经济会议把很多房地产相关的权利都下放给地方了,让地方担起主体责任,维护当地房地产市场的健康稳定。所以在这样的情况下面,很多城市不用限价了,限购也会适度的放松,特别对部分城市来说。限贷对一套房的政策已经开始宽松了,利率也开始有所降低,首套置业群体还是要给予大力支持。限售一部分的三四线城市可能也会向菏泽学习。

前面说了,租金没有大涨,因此2019年必定是维稳之年,如果稳不住,限价和限贷必定会首先放开。今天在丁先生的文章里,二小姐就不展开了,以后写一篇专题。

第四个预测,整个2019年市场规模的预测,我预测是下降。

销售的金额会回落到13万亿这个数量级上,销售面积也会从17亿平方米这个高位回落,这两个回落在2019年一定会看到。这当中对回落贡献度特别大的是三四线城市,整个三四线成交乏力,个别的城市可能还不错,2019年三四线的压力可能比过去的两年都要大很多。

第五个预测,我仍然看好海南。

我看好海南,在于海南比上海更加海纳百川,他的人口都是外来的,又是国际旅游岛,又是自由港。不过外来人口不能买房,我真的希望现在海南这个政策能够做一些微调,这个政策调整之后海南仍然是看好的这个海南。这是我的一个很好的期望,希望海南2019年更好一些。

第六个预测,购买力下降,刚需房要警惕,特别是房价较高的一线和二线城市中。

刚需现在手上没有房,他的工资上涨及不上2016、2017包括2018年房价的上涨速度,所以刚需现在压力巨大,从这个预测中其实还有一个隐含的预测,我认为2019年开始产品也要出现一部分的降级,这个降级不是说标准下降,而是面积和户型也要有下降。刚需房不要再去做80、90、100平米的刚需房,你做一做功能齐备、标准也相对较好的50、60平米的刚需房,也做两房甚至做三房,这将会受到更多刚需客户群体的青睐。

第七个预测,地价会降,房企今年可以抄底。

永远不要寄希望抄到最底部,但是底部区域如果达到的话,去拿地的话,我相信都是合适的。弱势市场拿地,好的市场卖房,2019年对于很多城市来讲,地价肯定进入了底部区间,大家不要期望等到市场回升之后再去抢地,到那个时候你又抢不到便宜的地,目前可能是房企拿地最从容的一个阶段。

第八个预测,租赁行业会大洗牌。

租赁行业今天要背靠央企这颗大树。我觉得租赁企业中特别是运营型的企业,如果没有靠上央企这个大树的话,在未来压力会比较大。当然危中也有机,如果真能与央企合作,必然会重新发现租赁市场中的机会,到2019年央企牵头的租赁运营企业,也会占据比较大的优势。

第九个预测,看好物业管理这个行业,但短期不看好养老地产。

每家房企都应该重新审视自己的物业,当然规模如果特别小也可以采取一些合作的方式,也可以采取一些傍大款(BAT)的方式让物业再上一个台阶,如果今天物业基础特别好的企业,应该大力发展物业管理,退一万步说,即使不为资本市场考虑,也要为企业开发业务考虑,物业管理做好了,这个社区才是真正的好,创建美好生活首先要从物业管理开始做起,在2019年很多和物业相关的一些行业,如说智能化、物联网的企业,都可能会受到资本的青睐,这些也应该进入到社区、进入到物业。

第十个预测,看好这些地产股碧桂园、万科、融创、金茂,招商蛇口等。

【更多行业内专业数据,不再一一评述。PPT全文发布于知识星球,大家可以根据自己感兴趣的点进行专门提问】


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