上海二手房生存准则,用10年大数据为您解读

原创 admin  2019-01-13 23:58 

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上海各区各板块近10年成交量排名变化

之“嘉定区

由于板块小区数目众多

我们本文只罗列各板块入围过成交量TOP20的小区

从这些小区近10年的成交量排名变化

来探究该板块近10年买房者购房偏好的变化

我们会从每个板块挑选出

成交排名上升、下降的典型案例进行分析

大家可以把这些分析要素作为您选房参考

各个小区更多数据监测,可进群获得 

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一、每日市场行情监测

二、每周各片区二手房真实成交案例

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五、驻场大神的回复

正文

2018年“嘉定区”各板块

成交量TOP20的小区排名变化

嘉定主城板块

*下图中的数字,为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有 "★"符号的为案例小区

排名下降案例:宝菊新家园

排名下降理由:供应结构发生变化 替代项目多 

宝菊新家园,早期成交排名在10名以内,近些年下降至20之外了

宝菊新家园是动迁房,早期供应量大,小户型房源也比较多,2009年11号线的通车,也让当时房龄很新的宝菊新家园享受到了地铁通车的福利。

但近些年小区供应结构发生了变化,133平以上的大面积户型占了总供应量的一半左右,大面积户型对应的总价在300万以上,这个总价段在区域里能买到多个品质住宅的3房房源,因此分流了宝菊新家园的客户。


马陆板块

*下图中的数字,为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有 "★"符号的为案例小区

排名上涨案例:保利湖畔阳光苑二期

排名上涨理由:区域规划拉动、供应加大、房龄新

保利湖畔阳光苑二期,早期排名在10名之外,如今稳居前3甲

保利湖畔阳光苑二期竣工于2012年,前些年供应较少,近些年房龄满二、满五供应量放开,且是品牌房企打造的品质次新房,其北侧是正在建设中的上市企业总部集聚商务区,建成后将着力吸引年税收在1500万元以上的上市企业总部入驻,推动相关融要素和证券、期货等机构集聚,在嘉定形成金融副中心,为上海建设“四个中心”提供有力支撑。(详见http://www.shanghai.gov.cn/nw2/nw2314/nw2318/nw30951/nw30963/u21aw706914.html)

在如此强有力的规划环境下,保利湖畔阳光苑二期成交排名上升也在情理之中。

安亭板块

*下图中的数字,为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有 "★"符号的为案例小区

排名下降案例:协通公寓

排名下降理由:周边替代项目增多 供应量减少

协通公寓,早期排名在15左右,近些年跌至40名左右,成交排名大幅下滑。

协通公寓目前挂牌最多的是3房总价在320-450万左右,这个总价段在安亭地区挂牌项目很多,很多还是2010年以后竣工的品质次新房,与它们相比协通公寓竞争力明显不足,且供应量也逐渐减少,因此成交排名下滑较大。

嘉定北部板块

*下图中的数字,为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有 "★"符号的为案例小区

排名下降案例:冈峰新苑

排名下降理由:替代项目多 供应量减少 

冈峰新苑,早期排名在5名左右,近些年掉到10名之外了

冈峰新苑2-3房的总价大概在190-270万之间,这个总价段在嘉定还可以买到如下项目

与它们相比,冈峰新苑房龄相对较老,且品质上也有些差距,外加该小区近些年供应减少,因此成交排名下跌也不足为奇。

江桥板块

*下图中的数字,为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有 "★"符号的为案例小区

排名下降案例:嘉城一期

排名下降理由:总价高、房龄渐老、竞品项目众多

嘉城一期,早期成交排名在10名以内,近两年下滑到40名之外了

主要是由于小区总价较高主力户型总价基本都在360万以上,同等价格段可以买到南侧靠近万达广场和地铁13号线站点的大宅风范城、澜茵华庭、万达城市公寓等项目,与它们相比,嘉城一期的竞争力确实较弱。再加上区域内大量动迁房挤占低总价市场,嘉城一期的成交排名自然下跌。

南翔板块

*下图中的数字,为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有 "★"符号的为案例小区

排名下降案例:金地格林世界白金院邸

排名下降理由:可替代项目众多,靠近高架噪声影响

金地格林世界白金院邸,早期排名在10名左右,近些年下降至50名左右了

主要是由于金地格林世界自身体量就很大,同项目不同期之间竞争,外加周边华润中央公园、绿地清猗园等项目的市场挤占,白金院邸自然成交量减少,且项目靠近高架难免受噪音影响,又离地铁站点有些距离,交通不是很便利,因此成交排名下滑也在情理之中。

真新板块

*下图中的数字,为历年该小区成交量在该板块中的排名

*标有 "★"符号的为案例小区

排名上涨案例:嘉宝都市港湾

排名上涨理由:房龄新、配套佳

嘉宝都市港湾,早期成交排名在30名左右,近些年上升至20名以内

主要原因是由于嘉定丰庄地区次新房较少,挂牌量比较多的几个次新房如下

由于价格和供应量的原因,嘉宝都市港湾成交排名远不如金鼎香樟苑。但从周边已有配套来说,嘉宝都市港湾远胜于金鼎香樟苑、嘉秀新苑,且从价格对比来看,嘉宝都市港湾又要优于金沙嘉苑,因此嘉宝都市港湾成交排名稳步上升也合情合理。



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