潜藏的野心家,这里可能会改变上海“南尊北卑”的格局?

原创 admin  2019-01-25 07:58 

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我们的魔都,定位全球城市的上海,前身是“上海特别市”,也就是说,这座现代城市在前期,是由洋人主导规划并建设,打下了基本城市功能以及各类工商业的基础。同时也是在外国人的庇护下,代表先进生产力的民族资本和先进的思想文化,在乱世之中,在上海这座”外来“的城市里,尚能够得到一丝喘息,渡过了一段短暂但辉煌的黄金发展期。

上海特别市发展到巅峰,即1930年前后,因为租界内的局势相对平稳,民族资本活跃,地价冠绝全国。而市内地价最贵的,当属公共租界区域,该区域发源自黄浦江与吴淞江的交会之处——外滩。之后沿着黄浦江,苏州河,虹口港,杨树浦,向各个方向扩张,根据地价高低,共被划分为4部分

公共租界中部(今老黄浦)

公共租界北部(今苏州河北,海宁路南,西藏路-虹口港)

公共租界西区(今老静安,长寿路)

公共租界东部(今东大名路,东长治路沿线,杨树浦两侧)

中部和西部是银行家和政客们的主要活动区域,北部和东部则是全国民族资本最为集中的工业区。而靠近公共租界,一路之隔的闸北,则是拥有火车站运输枢纽的华界,地价却只有租界内的1/10。上海的早期移民之中,除了大佬和名流之外,更多的是避难的流民,就在靠近租界的闸北华界处聚集,人口带来繁华,区域的发展势头十分强劲。

直到淞沪会战,公共租界北部和东部,及其邻接的华界区域(闸北),由于工厂和仓库林立,成为被轰炸的主要对象,各类建筑惨遭破坏。之后更是由日寇占领,这一区域的发展道路从此被阻断,与近代民族资本一起,慢慢淡出了历史舞台。

一退出就是一个世纪。(后者可能会更久)

2035年上海规划,原公共租界东部的北外滩,东外滩,苏河湾,三个地段均被划入全球城市的中央活动区。一百年的大破大立,老牌地段的回归指日可待。


北外滩:

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东外滩:

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最近传统市中心的,当属老闸北新静安的”苏河湾“地区。经历了民族资本,滚地龙,假货市场,如今登上台面的,是国字头的华侨城和中粮。性质上的转变与老百姓没有太大关系,但城市面貌的转变却实实在在。

尘封多年的苏河湾,长久以来被冠以"下只角"。就在短短数年之间,脏乱的弄堂被一扫而空,齐刷刷的大马路横贯东西;破败的旧厂房,旧石库门,或被清理或被修葺一新。上海总商会则变成了宝格丽的裙楼会所,以另一种新的方式,维系着原来的派头。

每一次城市更新,一些陈年旧事都会随着新生事物的诞生而消亡。七浦路的假货市场还在,相信不久之后也会关停更新,虽然低档,不符合CAZ的身份,可就像当年的襄阳路华亭路市场一样,真没有了,却有点可惜;滚地龙已经结伴去了彭浦,宝山,嘉定,留下的破壁残垣正在一排一排地被推倒,过一阵子再来看,可能就不见了踪影;唯有矗立在苏州河畔的那栋老公寓,周遭千变化万变化,老公寓却一直没怎么变,就像是时间被停留在那个年代。那里也曾是奶奶家的旧宅,按爸爸的话说,卫生间比现在住的房间还大,搬出来的时候,爷爷托了很多关系,也只能保住奶奶的一架钢琴。奈何子孙在这方面都毫无造诣,老钢琴就用来堆堆杂物,懂事之后再也没有打开过。

(河滨大楼老公寓)

华侨城苏河湾的问世,让这一区域从”下只角“一跃成为新兴的豪宅区,一度以34.4万/平米,刷新了上海的成交均价上限。刘翔,刘欢,黄教主等众多名人,都在华侨城置业。苏河湾地区风头正旺,无论是目前的豪宅价格,还是未来的城市天际线,都盖过了老静安的南京西路,可以称得上是静安区内首屈一指的”新贵“地段。

新贵地段(上):徐汇滨江

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1
:概况

大的苏河湾概念,其实涵盖了静安和黄浦的沿线两岸,包括自然博物馆、南广场汉中路、曲阜路大悦城、天潼路七浦路等部分。其中老静安和南广场的西部区域,已经开发大半,除了东八块斯文里的整体规划还没有明确外,其他区域都只有零星地块,城市面貌已经定型。而南北高架以东的曲阜路和天潼路部分,才刚刚进入开发周期,成片空地带来巨大的想象空间。

这一区域位于上海的烫金地段,距离北京东路外滩,人民广场,南京东路步行街,均只有1公里不到的路程,都可以步行前往,与陆家嘴金融中心,南京西路商业中心,也隔江(河)相望,直线距离在2公里内,地铁不过两站路。

往东侧紧邻虹口北外滩,往西侧紧邻上海新客站,背后则是整个闸北。在100年前,地理位置就已经十分优渥。如今北上海和浦东都已经开发成熟,新老静安合并,苏河湾更是成为浦东浦西、南区北区、老静安新静安的中心区域,地段的优越性被衬托得淋漓尽致。

目前居住在苏河湾,虽然可以体验高效的城市生活,但由于苏河湾东部地区的配套,还处于二次开发之中,可能之后的数年内,仍然无法体验与地段级别相匹配的高端城市资源。未来开发完毕后,苏河湾区域的能级,将不亚于旧卢湾区的马当路打浦桥。

东:北外滩、东外滩

南:核心市中心、陆家嘴

西:不夜城商圈

北:四川北路商圈、大宁商圈

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2
:交通

轨交:

天潼路站:10号线、12号线

曲阜路站:8号线、12号线

宝山路站:3号线、4号线

一站换乘:1号线、13号线

区域内轨交密布,步行可至5轨交。CAZ核心区优秀在哪里?房价为什么比中外环贵那么多?因为更高效,更方便。

驾车:

南北向:南北高架路,西藏北路,河南北路,四川中路,中山东一路

东西向:天潼路-大名路-长治路,天目中路-海宁路,北京路,新闸路

苏河湾到传统市中心虽然被苏州河阻隔,但由于开发较早,路网十分发达,无论东西还是南北,都有非常多的路线选择。并且在这段苏州河短短2公里左右的河道上,架起了大统路、乌镇路、西藏路、浙江路、福建路、山西路、河南路桥,几乎所有的南北马路全部打通,畅行无阻。南北高架以西部分的苏河湾南广场区域,未来还会建造若干旱陆桥,加强区域与老静安之间的联络。

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3
:商业

区域内商业:

大悦城,七浦路商业街

(中粮大悦城)

(七浦路商业街)

步行可至商业:

南京东路步行街,人民广场商圈,四川北路商圈,不夜城南广场

3公里内商圈:

南京西路商圈,陆家嘴商圈,淮海路商圈,豫园商圈,北外滩白玉兰广场,长寿路商圈

商业覆盖面非常广大,除了西南侧的徐家汇,中山公园,虹桥这三大市级商圈略有距离外,其他大多数的核心区商业中心,都可以在15分钟内到达,选择性多样,消费高效便捷。但是在家门口能逛逛的,只有中粮大悦城,七浦路已经名存实亡,亟待整改。作为CAZ内区域,目前苏河湾的商业选择面略显单调。

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4
:医疗&教育


三级综合:长征医院,仁济医院,第一人民医院,曙光医院,中医医院

三级专科:皮肤病医院分院

二甲综合:闸北中心医院,北站医院

苏河湾3公里范围内覆盖的医院数量非常多,步行就能到达仁济和长征两所三甲综合医院,很适合老人居住。

对口学区:闸北一中心小学(二梯队),上外苏河湾实验中学

苏河湾区域的教育以公办学校为主。闸北一中心是区内二梯队头牌,百年老校,曾经闸北的王牌学校。近些年由于周边动迁,生源流失,水平已经大不如前,但依然是一所很不错的学校,在闸北公办之中,仅次于闸北实验。小学对口向东中学和苏河湾实验,两校摇号。

其中苏河湾实验中学是上外大的项目,18年之前都是自主招生,因此生源很不错,中考成绩斐然,重点率在70%以上。但18年起,变为对口一中心摇号,生源有所下降,未来走向尚不明朗。

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5
:环境

(整改一新的马路街道)

(中粮天悦壹号家门口的崭新社区)

(天后宫桥)

(华侨城酒店公寓,十分冷清)

(华侨城将老厂房改造为售楼处)

(苏河湾地标,华侨城的三栋天际豪宅)

(成为宝格丽裙房的上海总商会)

(工地随处可见)

(尚未改造的破旧建筑)

(目前的街道环境和商业业态与定位不符)

(海宁路城市主干道)

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6
:规划

苏河湾整体规划

静安区“承南启北”拥有双岸资源的苏河湾地区,总面积由3.19平方公里扩大至4.3平方公里。确立以两岸融合为主题的“一河两岸”规划方案。

苏州河一河两岸区域东至河南北路,经苏州河区界转至南北高架,南至北京西路,西至江宁路-安远路、苏州河区界,北至铁路线,总面积约4.3平方公里。

静安区为打造苏州河一河两岸人文休闲创业集聚带,在对标国际知名城市滨河规划的基础上邀请美国SASAKI、英国BDP和法国IFADUR三家设计公司参与了一河两岸国际方案征集工作。在经过方案整合后,提出了未来苏州河区域的规划目标和总体布局、并聚焦风貌保护、慢行网络、生态环境、城市更新点等内容。

规划理念 目标明晰

区域总体定位“城市新地标”

一河两岸区域规划将通过建设连续的公共活动系统,推动滨河与腹地的联动,形成滨水活动中枢;通过保存及活化历史文化遗存,引入高能级文化艺术群落,形成文化艺术地标;通过增加滨河的开放空间及多样性的亲水慢行岸线,形成市民休闲地带,打造成苏州河两岸人文休闲集聚带。

未来该区域将以“绿地成系统、步行成网络、地下空间成街坊、高层建筑成组群”自西向东形成三大区域:西部地区形成城市更新示范区,以昌平路桥两侧为核心,以昌平路桥、普济路为依托。中部地区打造融合标杆区,以共和新路与滨水形成苏河之眼,贯通南北。东部地区建设金融创新拓展区,以苏河湾绿地为代表,将历史风貌保护与高端商务相融合。

历史建筑成片保护

历史文化风貌区规划管理进行中

苏河湾地区内历史建筑总量约50万平方米。按功能类型分为里弄民居、银行仓库以及其它(包括红色历史、铁路交通、宗教文化等等)三大类;在空间上主要分布在苏州河沿线、安庆路、山西路沿线以及大田路、康定东路沿线,苏河湾东部、西部以及苏州河以南三大区域。

(保留的历史建筑)

为传承历史文脉打造文化艺术地标,规划结合历史建筑普查,挖掘、建议保留安康苑、华兴新城、北站新城等新增历史建筑16.9万平方米,提出完整、系统保存包括蝴蝶湾-太和坊区域、四行仓库-福新面粉厂滨河空间带所展现的里弄住宅、滨河银行仓库为特征的建筑风貌,保护活化历史建筑依存,塑造高端文化艺术场所,形成文化创意产业集聚区。

“五横八纵”慢行系统

一河两岸区域规划建构“五横八纵”网络化慢行体系,散步道为双岸全线贯通,标准宽度为4米,总长度为6.3公里。同时为增强两岸活动联系,提供友好的步行环境,规划在两岸增加桥梁,且采取平桥设计。4.7公里河道规划共有桥梁18座,其中机动车桥10座,慢行桥4座,步行桥4座,形成机动车和慢行交通上的全面对接。

九子连环滨河空间,城市中心大型生态绿洲

一河两岸区域将增加滨河绿地和广场,营造滨水活力空间。规划将形成九处滨河开放空间节点,总占地面积达21万平方米,市民平均步行300-500米可到达一处。同时通过整体设计,在开放空间节点新增绿化,总面积达到4.2万平方米。

一河两岸区域将通过城市更新等形式,提升苏州河两岸多个重要节点空间品质,形成具有标志性的建筑和开放空间。

01.昌平路桥节点

昌平路桥北侧的洲际中心,其更新分为一期的已建商务办公地块及三期的滨水商业街建设,结合南岸72、73街坊建设方案,体现功能复合、开放共享、人文延续的理念。

02.南北高架节点

成都路桥西侧的91、96街坊,规划打造两岸新旧融合,滨水公共开敞的文化展演空间—苏河之眼。通过拉索桥、滨水步道、滨水看台等设计手法,塑造水岸一体、两岸通透的活力长廊。

03.浙江路桥节点

浙江路桥东侧的苏河湾绿地面积近8公顷,该节点形成苏州河畔标志性绿地空间。苏河湾绿地作为苏河湾地区的景观核心,在满足城市居民的休憩、休息、游览、锻炼、交往、文化活动等功能的基础上,提升了整个区域商务商业和居住环境,成为标志性商务活动空间。



(苏河湾东部重点项目)

龙盛上海  华兴新城项目

保留3.57万㎡历史建筑

办公建筑维持320米高度,规划为静安第一高楼

住宅建筑限高提高至150米

住宅、商办、学校的布局改变

总开发体量超过50万㎡,包括24.78万商办面积

(华兴新城地块现状)

大统基地

“大统基地”,位于共和新路以东、规划曲阜路以南、乌镇路以西、光复路以北。项目占地面积27983.2平方米,规划总建筑面积64220平方米,其中住宅38120平方米,容积率2.2,商办26,100平方米,容积率3.0。

(大统基地地块现状)

珠江安康苑项目

保留10.37万㎡历史建筑

办公建筑限高提高至300米

住宅建筑限高提高至150米

总体量超过100万平方米,包含16.4万平方米住宅

(安康苑地块现状)

苏河湾中心

苏河湾中心是上海苏河湾投资控股有限公司与香港嘉华集团合作开发的商业办公项目。项目体量27000㎡,位于城市核心地段,地铁上盖,预计于2019年年底交付使用。

上海中粮广场

上海中粮广场是中粮集团在苏河湾东部片区开发的商业项目,是集商务办公、商业购物、餐饮娱乐为一身的城市综合体。项目邻静安大悦城购物中心,包含一栋200米超高层写字楼,预计于2020年交付。

苏河湾中央绿地

华润华侨城苏河湾是华润、华侨城联手打造的项目,10万平米的城市中央绿地公园就位于这块核心综合体当中。这里未来将诞生一幢超200米的国际超甲级写字楼,坐揽苏州河河景+黄浦江江景。

苏河湾区域仍保有部分未出让地块,土地性质为商住办或商办,容积率均在3.0上下。未来苏河湾区域将增添更多的休闲购物去处,以及多个俯瞰市中心的天际住宅。七浦路与周边格格不入的业态,正在逐步转型升级,若转型升级失败,则会面临整体搬迁。

(七浦路业态现状)

北横通道


北横通道是上海市内环内“三横三纵”“井”字形通道的一部分,也是上海骨架性主干路网的中原组成部。,为了支撑上海城市东西向主轴发展、服务中心城苏州河以北区域沿线重点地区、分流延安高架交通、提高中心城东西向交通的可靠性,因此规划建设北横通道。

北横通道规划范围西起中环(北虹路),东至周家嘴路越江工程,采用地面、地下及少量高架的组合形式,全长约19.4km。北横通道包括长宁路、长寿路、天目路、海宁路、周家嘴路等道路,沿线经过长宁区、静安区、普陀区、虹口区和杨浦区五个行政区。 

北横通道规划道路等级为城市主干路,通道规划为地面、地下及少量高架段的组合形式,全线设置5对匝道、3处管理用房、6处风井。设计车速为60km/h,黄兴路以西地下道路双向4车道,地面道路双向6车道,黄兴路以东地面道路双向8车道,全线地面道路保留非机动车和行人通行功能。

北横通道在苏河湾区域内的河南路与恒丰路段均设置出入口。

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7
:总结

优势:

1. 地理位置绝佳,东南西北交通无死角

2. CAZ区域内,商业医疗教育全配,城市资源丰富

3. 新晋富人区,超高层天际豪宅林立

4. 苏河浦江,外滩陆家嘴,尽收眼底,全市唯一的稀缺景观资源,城市名片

5. 大片空地整体规划,定位高端,未来值得期待

劣势:

1. 工地、尚未拆迁的旧里、未改造的七浦路市场,带来大量流动人口,人员混杂

2. 城市面貌尚未成型,周边环境依然破旧

3. 住宅以高端豪宅为主,适合中产的次新公寓较少,品质上也多有瑕疵

4. 区域内欠缺民办教育资源,公办资源无法满足要求更高的家庭

5. 规划具有不确定性,目前的建成区人气冷清,未来落地效果无法明确

购买建议

苏河湾是市中心的新兴区域,又是静安区的重点规划,宝格丽酒店重新界定了市中心的天际线,时代的转轴转动了大悦城的摩天轮,虽然目前区域内环境相比传统市中心,仍然有相当大的差距,但若干年后的苏河湾,一定与眼前大不相同。

交通、商业、医疗、教育,全面开花的苏河湾,在开发早期,定位就十分高端,率先在苏州河畔建起了天际大平层住宅。近几年两个国字头也都在苏河湾播下了豪宅区的种子,新一代的大平层:华侨城苏河湾和中粮天悦。未来还将会有几个150米高度的住宅规划,可以说未来的苏河湾,会是市中心天际住宅最为密集的区域之一。

至于这些新兴大平层的价格,都已经达到市中心的顶峰水平,如果自住不在意周边环境,但对房龄和楼盘附加值较为在意的高端人士,华侨城苏河湾可以说是全市楼盘内,优先级别很高的选择。当然,非自住的话,这类房子就没有买的必要了。

一般中产,在苏河湾的选择面也很窄,整个苏河湾都没有规模化的中大型小区,多是双幢或三四幢的迷你楼盘。目前区域里大部分次新房的价格都处于8万上下甚至更低,可以说是CAZ的最低水平线,如果对小区绿化和现阶段的周边环境不是很在意,但对城市资源和套内面积要求较高的,入手苏河湾,现在依然一个比较好的机会。750万能买到次新两房,1000万就能买到大三房,1300-1500万能买到平层。房龄都在十五年内,这些楼盘未来的价值,都将高于价格接近的中环楼盘。

下期预告


下一期将发布:逆袭进上只角的新贵系列(下),敬请期待。

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② 支撑房价的源动力,20年后上海最终的样子

③ 看一眼就挪不动腿,这里的新房有毒

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