大物业抢占老小区,现实却是一地鸡毛

原创 admin  2019-01-30 15:57 

2018年,相对于无处发力的传统地产行业而言,有一个曾经的地产小分支行业却正值风口、一片热闹,那就是物业公司。在持续严格调控的市场环境下,或者这成为了各大品牌新的业务增长点。


过去的一年里,包括最新的旭辉在内,已经有5家房企旗下的物业公司分拆赴香港上市,可谓出尽风头。有些在资本的估值甚至还高于地产板块,更有多个公司拿着IPO号码牌在排队。除了万科、龙湖、绿城这些传统强势物业品牌.....越来越多的开发商旗下成立自有品牌物业,这已经是地产行业的标准动作。

有数据显示,目前物业管理行业集中度不高,行业前100强的市场份额仅占整个市场存量的32%。于是就出现了各大物管企业几乎都将所融资金用来抢占市场份额,不少品牌物业开始将触角伸到二手房市场。

然而,与新楼盘相比,二手房尤其是老小区的物业管理,难度可就大多了......

01

小区里来了大牌物业

2014年,李倩倩和老公到杭州发展。趁着楼市相对低迷,他们很快就把买房提上日程,看了十几套房子后,他们相中了杭州城西某板块的一套二手房,120方,三房两厅。这个小区是杭州本地一家开发商在2006年建造的,主要以排屋和洋房为主。李倩倩买下的,正是其中一套120方的洋房公寓。

之所以选择这个小区,原因很简单,户型方正,得房率高,小区绿化多,闹中取静。另外,他们还专门打听了一下物业管理的情况。房产中介说,物业费很便宜,只有6毛钱(单位:元/平方米/月)。

入住四年,李倩倩对小区整体还算满意,唯一一件事让她不胜其扰,就是那“很便宜”的物业。

便宜的物业管理费,也意味着廉价的服务在业主看来,这点服务几乎形同虚设。于是在业委会的带动下,罢免旧物业,重选新物业。吃过“便宜物业”的亏,这一次多数业主把票投给了L大牌物业。一套繁杂的程序后,新的物业公司走马上任。

L物业进驻小区那天,李倩倩心想,折腾这么久的物业选举,终于可以告一段落了。只是,她怎么也没想到:


大牌物业遇上老小区,碰撞出来的矛盾,也足以让人眼冒金星,鸡毛铺满一地。

02

业主对大牌物业增值服务不买账

L物业收费的标准为,排屋3.7元/平方米/月,公寓2.1元/平方米/月。以李倩倩家120方的面积来算,一年下来物业费为3000块钱。而李倩倩买房时,一年物业费不过800块钱出头——也就是说,相比最初,公寓户型的物业费在短短几年间上涨了3.5倍。对于那些排屋业主来说,上涨的幅度更甚。一套面积250方的排屋,物业费已经达到万元以上。


到底是不好还是期望太高?

如此过高的涨幅,业主对物业服务的要求也“挑剔”起来。小到卫生保洁园区绿化,大到硬件设施改造,总能挑出一堆毛病来。L物业进驻小区第一天开始,业主们的“质疑声音”就没断过。


尽管整个小区在各个方面其实都已经焕然一新,但是业主们总归觉得“离预期还差点”。

李倩倩想来想去,觉得主要是因为涨价幅度过高,业主们也大大提高了对服务水平的预期。一旦被赋予过高的预期,物业被“吹毛求疵”在所难免。“用数字来打个比方吧!物业费从6毛涨到2块1,涨了3.5倍,但是物业服务的质量和水平,也就比之前提高了1-2倍,业主算下来还是觉得自己亏了。”


提供了很多服务,但用不到怎么办?

事实上,品牌物业的费用高,是因为除了硬件服务外,还提供了很多方便邻里生活的增值服务。但是整个小区业主年龄结构偏大,对于这些增值服务并不感冒。例如,目前L物业旗下开发了专属的社区APP,里面有代收包裹、园区安保、报修维修、家政服务等各类物业服务


李倩倩本人是觉得这些功能都大大的方便了日常居家生活,但据她了解,年龄更大的业主,基本连这个APP都没有下载过,有事情还是直接打电话到物业中心或直接找上门去。

线下活动改变不了固有的生活习惯


此外,L物业进驻小区以来,也曾开展过一些社区活动,亲子类、关爱老人等,但是响应者寥寥。“不像新小区,老小区的业主已经形成了一套生活习惯和方式,对这种活动的热情度都不高。”有一位业主甚至嗤之以鼻,“这些表面功夫没什么用,还是要切切实实做点实事。”

03

没有资金,历史遗留问题难解决

张磊,就是负责李倩倩她们小区的物业经理。业主所说的“做点实事”,在张磊看来,真是说起来容易,做起来难。

作为一名有着六年物业行业经验的“老司机”,张磊刚一到任,就意识到自己的工作担子不轻。老小区与新小区相比,物业管理上最大的难度在于历史遗留问题多。小区各单元入户门禁年久失修、不少监控设备也已损坏、花园喷水池早就变成了业主晾拖把地方......

业主希望L物业能够把这些硬骨头都啃掉,但是这些问题的解决,绝大多数需要资金。张磊在入驻小区头几个月,他就跟业委会沟通,这些硬件设施改造并非一朝一夕可以完成,建议针对小区讨论形成每年重点整改计划,逐年推动。


资金来源方面,要么走小区房屋维修资金途径,要么走小区非经营性收入渠道。

当张磊通过业委会,向广大业主提出这一建议时,不少业主尤其是排屋业主反对。他们认为,房屋的维修资金是自己房屋的救命钱,不到万不得已不能动用。尤其是通过物业渠道去使用,不少业主心里打了个问号。

事实上,小区房屋的维修资金对使用用途有非常明确的要求和定义,专款专用,房屋修缮必须同一单元所有业主签字,排屋则需要同管理区域业主签字。

房屋维修资金渠道走不通,张磊只好走第二条路——看看小区的非经营性收入里能不能拨出资金来开展硬件改建。

一般来说,小区的非经营性收入主要来源于这几块内容——

1、地面停车位的出租和临时停车收费收入;

2、电梯广告收入;

3、地下车位出租收入;

4、小区配套商业用房出租和经营收入;

5、小区游泳池对外经营收入;

6、小区设摊摊位费收入;

7、小区会所经营收入;

8、外墙立面广告收入等。

在一些运作比较好的小区里,这些经营性收入加起来,每年可以达到上百万的收入。张磊通过业委会查看了小区的收入情况,不禁有些失望。“整个小区除了沿街的商铺的出租收入和进出道闸那一点点广告收入外,其他项目都没有商业运营。”

一方面是业主要求硬件改造的呼声,一方面是巧妇难为无米之炊,张磊思前想后,还是决定从临时停车收费入手。

目前整个小区,车位早已出售完毕。不少业主都是把车停到小区的临时停车位上,先到先得,从来没有缴费一说。张磊的想法是,小区业主每月收100元的临时停车费;外部车辆以小时计算。

张磊还再次强调“所有收入,均不是物业所得,而是归全部业主所有。资金将主要用于小区的基础改建,所有财务信息均向业主公开。”

然而,这一通知刚一发出,业主们就炸锅了。有的业主质问收费的法律依据,有的业主担心财务使用是否能保证透明规范,有的业主则无法接受“物业费已经交了,为啥还要收费”......

在一片反对声中,这个方案不了了之。

04

物业缴费率创新低,开始恶性循环

没有资金投入,多数硬件改造计划一再延迟。这些在业主眼中,变成了“物业那帮人光赚钱不干活”。

“从来没有遇到过业主对物业期望值这么高的小区。小区以往的物业费比较便宜,业主们总觉得这次总算下血本请来大物业,买得就是五星级的服务,就要求这要求那,可是说实话,这个小区真的赚不了钱。”

该小区共分三个苑,每个苑都单独成区,光保安就要比其他小区多两倍。张磊介绍说,物业是典型的人力密集型行业,人力成本要占到75%甚至以上。“保安要人,保洁要人,现场管理要人,这些人员我们都要外包给专业公司来做的。要想提升服务品质,就得需要更多的人来服务,就得支出更多成本。可我们毕竟不是慈善机构,我们也要对公司要交代呀!”

虽然有部分业主觉得大牌物业进驻小区,是对小区的一种“增值”,普遍肯定L物业的工作。但仍然有很多业主对“当初所抱有期待的高物业服务”产生怀疑,不少业主开始拖欠物业费。


根据L物业给过来的数据,截至到12月初,整个小区的物业缴费率仅为46.8%。“每月的通报中,都是集团排名倒数第一”张磊苦笑了一声,“我们的绩效是跟物业缴费率挂钩的,物业缴费率垫底,我们的绩效也是垫底的。”

“作为团队带头人,员工的辛酸和委屈我见多了,但在这个小区,工作比其它之前服务过的小区更累、更辛苦,而且员工的价值还得不到尊重。”

陆续积聚了太多了矛盾,最终业委会要求降物业费成为了一根导火索。在社区、街道、业委会、业主代表、物业等多方谈判下,L物业做出了一个艰难的决定:退出该小区的物业管理。

当张磊接到上级的这一决定时,心里还是五味杂陈。“这还是公司第一次提出主动退出,作为物业从业者,我们也想有成就感,但是这种结局,还是让我挺有挫败感的。”

05

现有物业模式不是个赚钱的模式

目前张磊一方面在做小区的收尾交接工作,另一方面也在跟公司领导沟通接下来的工作去向。当我们问张磊,接下来会不会不做老小区的盘,只做新小区的盘。张磊则表示,新小区物业是块肥肉,不是谁都能吃的。

很多物业公司的赢利点大部分来自于背后依靠的开发商,万科、龙湖、保利、中海等大公司开发的房子交给其它物业公司管理的可能性非常小。这也意味着物业品牌的发展,必须要依赖开发商不断地建楼盘,很难自己通过品牌延伸来获得成长。

这也印证了龙湖吴亚军对物业的看法:“我不认为物业公司现有的模式未来会是一个非常赚钱的模式,我觉得它的问题还是蛮多的。”

现在越来越多的品牌物业在寻找新的盈利点。除了新房市场外,在二手小区寻找新的机会,扩大管理面积——但这依然是靠人力成本去换取的,盈利方式依然没有改变。

物业,仍在艰难中前行。


以上为正文,来自陶也

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