2019年楼市展望(上)

原创 admin  2019-02-12 07:57 

刚需

刚需究竟有多刚?

其实这个问题也是直指人性的,依我看刚需是有极大弹性的。

就如我曾说过的:房价即便贵,人群的情绪也可以很稳定,人群唯一受不了的是房价贵,但还上涨。如果不涨,贵就贵了,就如同爱马仕贵,人群也没有什么意见。

我举几个身边的例子。我其中一表弟,在魔都的徐汇区有两套房,一套是父母福利分房时代分的套老大楼三房。一套是当年表弟结婚时买的次新小区的两房。本来房子是够住了,但后来有了孩子后,还请了个保姆,

所以两房就显得有点不够用了,所以改善的念头一直都有。算半个刚需吧。但这样的刚需弹性真的是非常之大。除非是如我这般本就是个房子收集爱好者,否则他的买房决心总是时有时无。上一波魔都大涨的时候,

他有些焦虑了,说蛮好听你的早点折腾的,现在居然一下涨那么贵。

所以他一下子变得很有改善的动力,觉得自己是很刚性的需求。

于是他把自己的两房挂牌出售,想整套大三房或四房一步改善到位。后来还确实出现了个买家要他的两房,人家也还得不多,出到9万的单价。但他顶着价格不愿意松口,结果这个客户流失了,渐渐的现在再出现的买家基本都只愿意出8万多的单价,有一些落差感就更不想卖了。

这次春节碰头聊天,我明显感觉他的置换意愿淡了很多。

他很可能在想,在徐家汇一套三房,一套两房,这在很多缺房的人眼里恐怕已经是不错的了,何必还矫情置换什么四房。

所以你看,同样的情况,如果房价大涨,他就会觉得自己缺房子,自己很刚需,如果房价盘整甚至下跌,他就会觉得自己不缺房子呀,不必矫情呀。

另一个例子是我的一任租客。他是个海归,搞金融的。

由于留洋的经历和受一些西方思维的感染,所以他崇尚租房住。当然他对生活品质不是没要求,得租好房子。

他觉得房子是偏消费品的,始终不把买房看作什么有投资属性的事物。所以他觉得自己还在事业上升期,既然租赁可以解决自住的问题,何必破费去把资金去低效得消费掉。而且你知道的,这种玩金融的总会沾染上些所谓的汇率视野,觉得美金资产比较硬通货,而人民币资产即便名义上上涨,但如果汇率贬值从国际视野上看依然等于没涨。

我有他微信,我记得2014年15年上半年那会儿,他朋友圈经常会转一些房产税箭在弦上之类的文章,我当时虽然出于礼貌点个赞,但内心觉得是挺搞笑的,后来魔都翻番式大涨,他确实有后悔的。他大笔的资金被锁在一什么美金的封闭式基金里。用他的话说,他本应该锁定房产的上涨风险,至少自住房得搞一套。

所以你说他是刚需么?可以说非常之刚,高收入人群,自住房却还没解决,所以之前楼市大涨的时候,若不是他大笔的资金被锁仓,我相信他有决心至少把自住房给买了的。但既然那个节骨眼没买,之后房子横盘了,甚至有调整了,他就又会回到:既然可以用租赁解决自住,自己又在事业上升期,何必破费去把资金去低效得消费掉。

所以通过这两个例子你可以清楚得看到一个问题,那就是那些所谓的刚需的需求,都是可以被无限压缩的。无论是改善的需求,还是首套自住房的需求。都仅仅在房价大涨的时候,他们才会意识到自己有切实的需求。

如果房子不涨,调整,甚至下跌,这些刚性的需求就可以飞得无影无踪,或者再伴随着几句诗歌远方,蓝莲花,对自由的向往等等的鸡汤,渐渐得就会忘却买房这件事。

所以都说楼市中人群有买涨不买跌的现象,事实上呢,是这些个刚性需求在上涨的时候叠显刚性,而不涨的时候,刚性消失的缘故。

THE BOOK OF ANSWERS

有一位女性朋友送给我一本有趣的书,《the book of answers》

这本书没有页码,当你需要一个问题的答案的时候,你可以随意翻开这本书的其中任意一页,就能给你一个答案,我们不妨现在来试一下。

比如随便假定几个问题,明天天气怎样,2019年楼市会怎样,爱情究竟是什么。这辈子能看到中国足球进世界杯四强吗?

好,我们来任意翻开其中一页,看给出的是什么答案,当然我们先假设这本书不是逗逼编的,而是来自玛雅文明遗址中的圣书,这样你才会有种奇妙的感觉。

明天天气怎样,我现在任意翻开一页,答案是:不要担心

哎,很有意思,估计是暗示明天不会太冷,不要担心。

2019年楼市会怎样,任意翻开一页,答案是:请控制自己的情绪

哎,很有意思,估计是暗示适度投资,不要过于激进。

爱情究竟是什么,任意翻开一页,答案是:得有一个更清晰的想法

哎,很有意思,估计是暗示爱情中人往往冲昏头脑,判断力下降,建议思路要清晰。

这辈子能看到中国足球进世界杯四强么,任意翻开一页,答案是:你只需要感恩。

哎,很有意思,估计是暗示足球本就是娱乐,球场上球员卖力得演出,无论演好演砸都出了汗水的,何必太计较结果,你只需要感恩。

所以这本书的奇妙之处在于,如果你知道是个逗逼编的,你就会觉得好无聊,而如果你当作是某神秘文明的遗迹或某神下凡的旨意,你就会觉得如此神奇:它居然仿佛冥冥之中知道我要问什么,答得居然如此之贴切。

但其实啊,这就是经典的话术。

之所以能神切中你的问题,是因为这些答案大概率能套用绝大多数的问题。

如何理解,你比如明天天气怎样,这四个答案也都通用。

不用担心(很贴切的回答)

请控制自己的情绪(哦,意思是心暖天自然也就暖)

得有一个更清晰的想法(哦,意思是光知道天气是不够的)

你只需要感恩(哦,天气要怎样就如娘要嫁人一样,确实你只需要感恩)

同样的,2019年楼市会怎样,你代入这四个答案,你会发觉也都很贴切。

爱情究竟是什么,四个答案也都很贴切。

在爱情种你得懂得控制自己的情绪,这样你就能有更清晰的想法,从而你就不用担心俘获爱情,而只需要感恩

国足能否进四强,四个答案也都贴切,对啊,控制自己情绪,克服恐这队恐那队,学会用脑子踢球,也就是有一个更清晰的思路和想法,这样就不用担心晋级的问题了,只需要感恩晋级。

所以你知道为什么神奇了吧,不是说书本预知你问的是什么,而是书本标注的是大多数问题大概率的通用答案。

这就是话术的一种,而话术集大成者自然是那些街头算命的人,三句话必切中你内心,比如:我感知你最近某一方面有所不如意。

哇,这句话,百分百切中你,逻辑也很简单:都如意的人会去找人算命?

投资界的"大师"们

演艺界如今是流量明星当道,鹿晗,吴亦凡的号召力远远大于那些老戏骨。投资界其实也何尝不是这样,你比如当年要说楼市观点,若电视台请嘉宾谈楼市,肯定请牛刀啊,不会想到请我地图。

但事实上呢,牛刀哪句楼市观点是对的呢?几乎每句都是垃圾。

我一度以自己是房圈元老为荣,只是可惜如今房圈也烂了,套路真的太多。当然烂掉也不是房圈的专属,你看罗胖也烂了,李笑来也烂了,公号咪蒙也烂了。烂甚至是一种潮流,令人唏嘘。

而前些天和另一个投资老手的聊天,提示了我。当我不无唾弃得谈及各行各业类传销的泛滥时,他说了这样一段,他说他如今基本投资创业从不触雷,倒是源于大学的时候就早早被传销组织骗过,所以再遇到此类套路时完全免疫了。想想也对,韭菜如果天赋不足以识别坑,如果被割是唯一的成长与蜕变路径,那还是早点被割,早点蜕变好了。

其实追根溯源房圈的一些套路在安家股神时代就有,不算是房圈的原创。

让我们回到安家时代,看看那时的套路是如何的。

悟性高的,可以听一堑长一智,非常好。

悟性低呢,那就去吃一堑长一智,也没啥不好。因为你无法避免。


(扯个题外话,前天某群里看到的一八卦,称部分房圈的已经华丽转身为数字币币圈大佬。你们可以想见,币圈韭菜都能弱智到什么地步,韭菜多到什么地步。但话说回来,铲子党从执行力的角度,确实够速度。房圈不好铲了,转身就去币圈铲铲)

很多房圈的话术其实早在安家股神时代就有。

当年安家论坛除了讨论房产以外,还有不少人讨论股票,所以出了那么几个股神。都属于话术套路的典型。

我们首先来看一个叫菲菲的股神。

他经常预测第二天的股票,基本是对多错少,神奇无比。

以至于很多追随者。


我们想一下,除了单边下跌的极端熊市以外。

通常股票第二天会呈现哪几种状态。

高开低走,收盘时总体持平

高开低走,收盘时总体上涨

高开低走,收盘时总体下跌

低开高走,收盘时总体持平

低开高走,收盘时总体上涨

低开高走,收盘时总体下跌

低开低走,收盘时下跌

高开高走,收盘时上涨

    无外乎这些状态。

你看这些可能的状态中,几乎都可以用同一种话术答案来描述:

投资股市心态要好,明天股市表现为:有涨有跌。

你看这8种形态种,除了单边下跌会打脸以外,其余7种都会应验这句话。

形成对多错少。

当然这么说肯定无法成股神,因为有涨有跌,像极了一句废话。

韭菜也不是说傻到,你讲一句废话,他都看不出来。

所以呢,菲菲股神将其改良了,他不是说明天股市表现会有涨有跌。

而是说明天股市的表现用一个成语形容就是:风雨无阻!

哎,有意思了,这句话那么有诗意,然后7种形态都能有代入感。

高开低走,收盘时总体持平-------风雨无阻,强势收平

高开低走,收盘时总体上涨-------风雨无阻,强势上涨

高开低走,收盘时总体下跌-------风雨无阻,果然风雨有点大

低开高走,收盘时总体持平-------风雨无阻,强势收平

低开高走,收盘时总体上涨-------风雨无阻,强势上涨

低开高走,收盘时总体下跌-------风雨无阻,果然风雨有点大

你们不信可以试试,几乎每天股票的走势用风雨无阻四个字形容都会有点像。

8种形态就只有单边下跌一种形态会打脸。说实话,要说错,也挺难的。

然后说多了,网友们每每有代入感了,就渐渐封他为股神了。


其实现在依然可以做这个实验,你选一个人气旺点的论坛,经常去贴一句:你觉得明天的股票走势用一个词形容就是,风雨无阻。(避开周五,因为黑色星期五比较多)时间久了,没准也会能被认为是股神。

那么这一段在房圈有没有类似借鉴的地方呢。有的

你如果说上海的房价跌到3万以及涨到25万都是存在可能的,

那没人会追随你,因为你这一看就是句废话,但你可以适当改一改:

你比如房圈是这样叙述上海市场的:上海楼市的事实价值在3到4万单价,其余都是泡沫,但这不妨碍泡沫会被推到25万单价。

这么一改就显得不是废话了,跌了,请套用曾说过的,事实价值在3到4万,涨了请套用泡沫会被推到25万。

所以你若问上海为什么这两年楼市低弥:不是早就告诉你了么,事实价值在3到4万,毫无前途可言。如果大涨了呢:不是早就告诉你了么,泡沫到25万,35万不成问题。虽然毫无前途,但不妨碍泡沫可以堆这么高啊。

和the book of answers是一样的,当你信了的时候,虽然被巧妙代入,但会感觉很神,很玄妙。

还有个安家股神叫嘉美,她呢有一天自己出资印刷了本书,好像叫股市一万点。然后牛市的时候就一直标榜她是第一个提出沪指站上一万点的人。

然后追随者就也不少,当然后来股市直到崩盘沪指也没到一万点,她就消失了。


但只要牛市一来,她和菲菲就又能活跃起来:我是最先提出牛市一万点的!三根阳线改变信仰,哪怕从前被这几个所谓的股神带坑里的,牛市一来网友们真的又会挖地三尺把他们给找出来,当然他们其实也是不请自来的。

这一套路房圈也有,有个经常推荐固安的所谓房产专家就经常用,他的说法是,北京要涨到80万一平米。然后每次房产复苏的时候,他就会强调是他首先看高到80万一平的。这和嘉美股神的她首先提出的股票一万点也是类似的。

这个嘉美说来也很有意思。我因为在老安家时的楼市观点有不少粉丝。

她一开始没做股神的时候,对我毕恭毕敬,言语之间至少楼市方面俨然也是我的粉丝之一。然而当她造成股神的那一刻,她开始鄙视楼市投资者,言语之间透露着,没有投资能耐的人才会去投资楼市的,真正高手都是投资资本市场的。而且在其人气最为旺盛的时候,居然怼了我一句:你们崇尚投资楼市的,在我看来,也仅仅就是没有掉队而已。

我当时是颇感诧异的,我想你原本言语间俨然一副我的粉丝的样子,

怎么被股市带火了之后就开始鄙视我了?当时我并不理解。

现在我是完全理解了,这是割韭菜时传销效果的需要,那些个追随者就会更为疯狂:哇,你们看嘉美,真的是太牛逼了,连地图都不放在眼里。我们跟定她了。

安家还有一个有趣的宣传宗教的神婆叫王彤。

她很有意思,整天神神叨叨,宣传战争,说哥革之战不可避免会发生,那就是最后的审判日,谁都逃不掉,除非你虔诚得信仰基督教。

在那边日复一日得贩卖恐惧。

平时网友们就像看笑话一样看待她。觉得她是无稽之谈。

然而国际摩擦会偶有发生,当发生得时候,网友们就不那么把她当笑话看了,甚至有一些网友会问她问题。开始信她。所以记得当年有次和哪个国家关系紧张的时候,网友很多都信她。她则更开始居高临下的表演。

所以有粉丝问我,房圈怎么管这么宽,还带预测战争的。不明觉厉啊,

这视野也太高了吧。这其实,是安家王彤发明的。

回想起来如今的房圈确实有许多安家论坛的影子:那毕竟是房圈最早的雏形

    篇幅太长了,分上下篇来写,下一篇为2019年的楼市展望(下):

这像极了2013年的楼市

END

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