猪年第一误读:住房按套内面积算︱刘德科

原创 admin  2019-02-24 07:59 

要看住建部的另一份文件

PM1:00,Feb.23rd,2019 


文︱刘德科

 

1st

 

又得辟谣:住房按套内面积算,是误读。

 

今天早上,被刷屏:《住建部发文:住房按套内面积算!》

 

信源是:2 月 18 日,住建部公布了一份《住宅项目规范(征求意见稿)》,全文三万多字,里面有一句话,「住宅建筑应以套内使用面积进行交易」,在第 2. 4. 6 条。

 

就这么一句话。被解读成:别了,公摊!买房按套内面积算!

 

各大主流媒体都这么报道。

 

看起来是那么一回事,住建部的文件这么白纸黑字地写着,而且字我们都认识;但是很遗憾,根本就不是这么一回事。

 

2nd

 

首先,「交易」和「计价」是两个不同的概念。

 

没错,中国的商品房基本上是以建筑面积「计价」;但是,中国的商品房一直也是以套内使用面积进行「交易」,即任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积。

 

「以套内使用面积进行交易」,不等同于「住房按套内面积算」。

 

很多主流媒体都混淆了这两个不同的概念。

 

其次,这份《住宅项目规范(征求意见稿)》,主要是设计规范文件,套内使用面积计价不在这份文件的管辖范围之内。

 

如果真的要实施套内使用面积计价,要看另一份文件,即《商品房销售管理办法》(建设部令第 88 号,2001 年)——这份文件至今有效,其第十八条明文规定:「商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。」

 

简单说,设计规范文件无权越界染指销售管理文件。事实上,也没有染指。因为「交易」和「计价」是两个不同的概念。

 

如果这份《住宅项目规范(征求意见稿)》直接写成「住宅建筑应以套内使用面积进行计价」,那么就越界了,就超出了文件的效力范围。

 

现在,并没有这么写。

 

3rd

 

不用着急,如果你们无比期待套内面积计价,那么就等将来有一天住建部修订《商品房销售管理办法》(建设部令第 88 号,2001 年)。

 

而不是看现在这份《住宅项目规范(征求意见稿)》。

 

4th

 

去年,有一篇很业余的文章,绑架了无数情绪流量:《买 100 平米房子只得 70 平米,公摊面积让我们很受伤!》。

 

一群不明就里的所谓专家,纷纷加入讨伐公摊面积的行列。

 

讨伐的逻辑是:开发商故意把公摊做大,坑购房者的钱。

 

这是完全不懂行的伪逻辑。很简单:容积率是固定的,即一块地开发商能建多少建筑面积是固定的;所以就算把公摊盲目做大,地产商根本就没法多赚一分钱,反而损失购房者的利益——地产商虽然名声不太好,但这种损人不利己的事情,他们是不太会做的。

 

所以,所谓的故意做大公摊,问题的症结不在于要不要按套内计价,而在于容积率管控。只要牢牢管住容积率不准随便超,就不存在公摊失控的问题。

 

只有一种情况,开发商会故意把公摊做大:为了做出更豪的豪宅,因为豪宅需要更大尺度的入户大堂和走道等公共空间。

 

还有个别楼盘,不是豪宅,公摊也大得离谱,为什么?这是开发商的能力问题,只有业余的杂牌开发商才会任由公摊失控,因为这是损人不利己的事情。

 

为什么现在多数人的感受是公摊面积「越涨越多」?这就更简单了:过去我们的商品住房主要是多层(得房率高),现在主要是高层(得房率低),公摊面积当然就「越涨越多」啊。

 

5th

 

最后一个问题,国际上都是以套内面积计价,为什么中国要以建筑面积计价?重庆就是以套内计价,其他城市为什么不好好学学重庆?

 

我们当然也支持全国都学重庆,按套内面积计价,这样我们购房者买多少平方就得到多少平方,很直观。但是,我们必须同时接受一个后果:同一楼层同一个单元就是七八户,跟重庆一样。

 

此话怎讲?按套内面积计价,地产商就必须把套内面积做到最大化,公摊面积能省则省,这样才能实现销售金额最大化。省公摊的最有效办法,就是在同一楼层同一个单元内排布七八套住房。

 

全国只有重庆的住宅楼盘普遍如此,其他城市都是同一楼层同一个单元内排布二至四套住房。

 

简单说,这是两梯三户跟两梯八户的区别。

 

按建筑面积计价,地产商就不必斤斤计较得房率,这就使得中国(重庆除外)的住宅公共尺度,是全世界最奢侈的(重庆跟纽约伦敦一样很节约)。中国随便哪个城市的经济适用房楼盘,公共尺度也比纽约中央公园的公共尺度要奢侈:我们是两梯三四户,人家是两梯七八户,或者四梯十几户。

 

当然,这是一种浪费。但是由奢入简难。全世界绝大多住宅是没有围墙的(这样土地利用更高效),我们会同意拆掉围墙吗?当然不会。同理,现在让你去买两梯七八户的房子,你也不乐意。

 

为什么重庆人不介意?因为,重庆在商品房刚刚兴起的时候,就已经这样了。2002 年,重庆就已经按套内面积计价了。

 

总结一下:对于按套内面积计价这个议题,如果从节约土地的角度来讨论,值得推进;如果从保护购房者的角度来讨论,那完全是个伪命题,根本就不存在坑购房者这回事。

 

5th

 

为什么住建部的一个规范性文件会被误读?背景情绪是:大家都盲目地痛恨公摊。

 

中国房地产有很多问题,可以讨伐的东西很多,比如公摊面积坑人、期房销售坑人等等,很带情绪流量,但都很业余。

 

我们是赞成按套内面积计价,从节约土地的角度。但是,很遗憾,中国离套内面积计价,还有点远。

 

6th

 

房子实际上并没有这么大,使它显得大的是阴影、对称、镜子、漫长的岁月、我的不熟悉、孤寂。

 

房地产实际上并没有这么复杂,使它显得复杂的是盲从的情绪和业余的解读。

 

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