杭州楼市猪年第一涨

原创 admin  2019-02-27 15:57 

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 作者:沧海一渔

普通购房人一枚

所谓普通

就是没钱没经验没内幕消息没方法论

只能靠多听多看多跑多学习多总结


没有什么非黑即白的论点

只是把自己看到的东西消化给大家分享,多提供一个普通人在大时代背景下的视角

沁园突破限价标准

220日,绿城建发·沁园在其公众号上发布了新一批房源的公示方案:

本次预售楼栋为8幢,可售房源共125套,其中约100平方米户型套数83套,约135平方米户型套数42套。房源均价54000/平方米,其中装修标准6000/平方米。

这是绿城建发·沁园的第二次推盘。此前在去年10月份,沁园首开推出了9号和11号楼,共计168套房源,约132平方米户型套数126套,约139平方米户型套数42套。均价49500元/平方米,其中装修标准6000元/平方米。

从均价来看,今年预售证的价格比首开时上涨了10%,申花板块第一次突破5万均价,此谓“杭州楼书猪年第一涨”。

“沁园预售证价格猛涨4500元”

“杭州楼市猪年第一涨”

这件事情想必几乎所有关注杭州楼市的人都已经知晓,在朋友圈一众房产销售、中介的集体喊涨声下,几乎不用关注新闻也被新闻了一把。


紧接着就是各类大V的层层分析,『价值回归』、『个别案例』、『绿城品牌不愁卖』等种种最为常见。


但作为一个普通购房者,我也留意到了其中被忽略的不少信息,所以想从一个普通购房者的角度提供一些信息和视角;


我们实际看一下这份预售证,就能发现,本轮推出较多小户型,占66%。这批小户型万众期待,涨价4500元也不会影响他们的去化。此为沁园涨价的底气之一。


除了那些被放在高光下的100方户型,此次8幢同时有还有42套135方左右的户型,如果说100方54000元/平方米因为是前期没有售卖过的小户型批出了新价格的话,那么这些135方左右的户型则是实打实的比上一批130方左右的户型涨了4500元之多。

这里说明了什么问题呢?


在没有倒挂的申花板块,沁园生生让第一批买了沁园第一期的业主赚到了4500元的倒挂差价,恭喜这批沁园业主,账户浮盈的确增加了;


100方54000元/平方米的均价的小户型总价540万左右,现在看到的公众号大部分普遍认为乐观销售的掉;那么这批135方54000元/平方米总价则要729万,相较前期购买了130方的业主贵了60余万的成本,是否依然能够售罄呢?


至少就我的角度来看,难度不小,毕竟上一期便宜的130方销售压力就颇大了,更不要说这一期涨价的大户型。在目前上海也只能热销350万以下的刚需房的背景下,杭州729万的申花新房销售难度绝对不低。


如果按照笔者推测,本期135方的房源很难销售,那么下一期7号楼的135方会不会又拿出一个较低售价的预售证,然后又成为『杭州猪年第一降』的楼盘从而又引发新一轮的疯狂传播呢?这真是脑洞大开,引人遐想啊!


笔者认为,这很有可能,

甚至这可能就是沁园自己的销售策略,

杭州楼市猪年第一涨和猪年第一降都是沁园这十分博眼球,打响知名度。

一盘涨≠全城涨

除了沁园,作为一个普通购房者可能更为关心的是在这『猪年第一涨』的背景下,其他区域的楼盘是否也会应声而涨,然后造成整体房价的上涨,让我们这些想要买房的刚需又一次与杭州擦肩而过。


而这显然不是一个能够简单回答的命题。在此之前,我们要明确楼市在整个城市建设中发挥的作用,以及限价政策背后的政策思考。


a)首先我们可以把政府、开发商、购房者看做一个简单的生态经济共同体,在这个经济共同体中,城市政府通过卖地获得收益完善城市基建、开发商通过买地建房售卖提供城市居住空间,购房者通过自身努力获得居住空间,享受城市配套(拆迁会大大提升购房者购房能力,并提供可售卖的土地),这样三者就形成了一个简单循环,并用较低的金融杠杆使整个生态运转起来。


在这里我们要注意到,政府不仅是这个生态的参与者,还是这个生态规则的制定者,唯有政府需要积极地保证这个生态可以运转下去,一切政策的制定与行政执行的目的都是为了维护这一生态体系稳定。所以很多中介、销售朋友简单地把这次涨价行为=整个城市的涨价,以此『恐吓』潜在客户快速买房我是非常不认同的。


不存在为开发商服务的政策,一切的最终目的都是维持这一生态的稳定发张,房价的增值来源于土地的增值,土地的增值来源于土地所在环境基建的完善,只有这样才会形成这一生态的正循环,而政府无疑就是这一生态最大的保障者。

b)其次,从市场供需的角度来看,我这里引用之前透明售房网公布的杭州12大板块新房存量地图和中原地产的杭州显性+隐性供应数据,可以看到申花此轮从供应面积还是供应数量,都是存量最少的板块之一,这就意味着,在即将断供的地方,在市场未来供应不足的情况下,想在这一板块购房的刚需或改善用户群所能选择的就不多,这种情况下,因为供不应求的背景,涨价也就有了其市场接收的基础。

相比之下,如果一个处在南部卧城的楼盘,在如此多的对手同台唱戏,抢夺客源的情况下,它是否敢率先涨价呢?答案显然是否定的。


所以,未来,必然不会全面涨价,那些供应量大的地方,必然不会出现限价放开的情况,这是政府与开发商共同做出的选择,也是市场的必然结果。


(这一段二小姐做个不同意见的补充。沧海认为涨价是政府从库存及去化角度考量,而我认为不是。涨价仅限高价地、地王,不能长期限价让当年的地王真的亏本卖房,这违法违规违背江湖道义。至于库存什么的,没考量这么多。)

c)最后,也是很多公众号都未曾提到的一点,就是在全国房住不炒的情况下,杭州会否会大量楼放开限价呢?


然不会,因杭州不会愿意在每个月的《全国重点城市房价成交排行榜》出在增幅第一的位置,而沁园次高达接近10%幅如果成普遍象必然会杭州尬境地。所以,持全城房价的平,有人价,自然要有人牲,升需要大部分楼盘牺牲以平衡幅,所以那些其他楼么,你可能不没有价的机会,反而有可能了整体房价成交的平,而被更格的限价,从而保障整体数字的平国家看到杭州楼市控的成果。

(对,便宜地块,只要开发商有钱赚,照样不会放开限价;但高价地估计统统都得放开。毕竟,赚多赚少只是情绪抱怨,被折腾死了就太难看,三国杀里武将死了,你喂他62颗桃都救不回来!)

结合以上三点,笔者做个不负责任的大胆预测,哪些区域的楼盘还有可能突破限价呢?

我脑海里想到的也许下一个是保利澄品101,原因也是三个:

a)首先江世城的新房供量已非常稀少,而里最主要的供量就来自保利澄品101

b江世城的二手价格已普遍高于4.5万,并持成交,个市价格已被接收;

c)它是个板当年的地王。

综上,大胆给101的高层做个价格预测,估计会在4.2-4.5万/平方米的均价。

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作者:沧海一渔

以下为二小姐的喂奶时间

我说过

职业投资客和公众号小编的最大区别

就是我高屋建瓴

2019年杭州宗地供应情况

2019年,杭州十区计划推地288宗,总面积11474亩。其中,住宅用地预计会有160宗,面积8185亩。

2019年各大房企迎来偿债高峰

2019年仅仅过了2个月都不到,内地房企在海外已经发行了37只债券,合计136.75亿美元,换算成人民币已经超过900亿元。而去年同期,内地房企仅发行了25只海外债券,累计融资120.88亿美元,可见今年无论是数量上还是规模上均有不小的增长。

为什么拼命发债?

因为国内融资渠道受限

很难借到钱

去年12月12日,国家发改委在网站发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》,当时大家误以为房企又可以发债融资了,一片欢呼声。但在实操中对于房地产投资做了负面的限制,不能用于房地产投资,房地产发债只能用于棚改、租赁。


哈哈,借来的钱只能用于棚改和租赁

你让开发的咋办?

开发的借不到钱

雪上加霜的是

接下来三年是偿债高峰


Wind数据显示2019年将有719只地产债券到期,合计需要偿还的金额达4567.21亿元2018年地产企业共有669只债券到期,偿还金额4341.42亿元;2017年房企需要偿还的债券只有350只,偿还量1428.94亿元。对比可见地产行业近两年偿债快速增加。

房企融资受限,借不到新钱;


房企偿债高峰,老债都得还;


杭州今年供地288宗,总面积11474亩,开发商想买地的话,都需要钱;


钱钱钱,到哪里找钱?要么从贷款银行找钱,要么从消费者这里找钱。


便宜地块,只要开发商有钱赚,照样不会放开限价;高价地估计统统都得放开。毕竟,赚多赚少只是情绪抱怨,开发商被彻底折腾死了就太难看。


所以放开限价就是做奶妈啊!否则杭州楼市猪年第一涨后面就该是猪年第一降了!——二小姐宣言

卖得了萌,耍得了二

装得了萝莉,扮得了女王

玩得了小清新,咽得下重口味

穿得了水手服,挥得了小皮鞭

我是爱生孩子/爱买房子/爱找乐子的

银河系十八线逗比网红二小姐

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